Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Der Ertragswert zeigt den wirtschaftlichen Wert einer vermieteten Immobilie.
✤Grundlage ist der nachhaltig erzielbare Reinertrag nach Abzug aller Bewirtschaftungskosten.
✤Er dient Banken und Gutachtern als Basis für Beleihungs- und Kaufpreisermittlungen.

Definition:
Der Ertragswert ist der auf den Kapitalmarkt bezogene Wert einer Immobilie, der sich aus den dauerhaft erzielbaren Erträgen ergibt. Er wird vor allem bei Renditeobjekten wie Mehrfamilienhäusern oder gewerblichen Immobilien verwendet.

Berechnung des Ertragswerts:
Die Berechnung erfolgt nach der Formel:

Ertragswert = (Reinertrag des Grundstücks / Liegenschaftszinssatz) + Bodenwert.

Der Reinertrag ergibt sich aus den Mieteinnahmen abzüglich nicht umlagefähiger Kosten (z. B. Verwaltung, Instandhaltung, Mietausfallwagnis). Der Liegenschaftszinssatz spiegelt die erwartete Rendite am Markt wider und wird von Gutachterausschüssen regional festgelegt.

Unterschied zu anderen Verfahren

• Sachwertverfahren: Wird bei eigengenutzten Immobilien angewandt und basiert auf Herstellungskosten.
• Vergleichswertverfahren: Nutzt tatsächliche Kaufpreise vergleichbarer Objekte.
• Ertragswertverfahren: Eignet sich ausschließlich für renditeorientierte Immobilien, bei denen Einnahmen im Vordergrund stehen.

Faktoren, die den Ertragswert beeinflussen:
Mietniveau, Lagequalität, Objektzustand, Bewirtschaftungskosten, Restnutzungsdauer und Marktzinsen wirken sich unmittelbar auf den Ertragswert aus. Steigende Zinsen oder sinkende Mieten führen tendenziell zu einem niedrigeren Ertragswert.

Wichtig für Kunden:
Der Ertragswert zeigt, ob sich eine Investition wirtschaftlich lohnt und welche Finanzierung realistisch ist. Eigentümer und Käufer sollten aktuelle Marktzinsen und regionale Liegenschaftszinssätze prüfen, um eine realistische Bewertung zu erhalten.