Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Fremdkapital umfasst alle finanziellen Mittel, die einem Immobilienprojekt von externen Geldgebern wie Banken, Sparkassen oder Versicherungen zur Verfügung gestellt werden.
✤Im Gegensatz zum Eigenkapital muss dieses Kapital innerhalb einer vereinbarten Laufzeit inklusive Zinsen an den Gläubiger zurückgezahlt werden.
✤Die Höhe des Fremdkapitals bestimmt maßgeblich den Beleihungsauslauf und damit auch die Zinskonditionen der gesamten Baufinanzierung.

Definition:
Fremdkapital sind finanzielle Mittel, die nicht vom Eigentümer selbst stammen, sondern von Dritten zeitlich befristet gegen Entgelt (Zinsen) zur Verfügung gestellt werden. Es bildet bei den meisten Immobilienfinanzierungen den weitaus größten Teil des benötigten Kapitals.

Welche Quellen für Fremdkapital gibt es?
In der Baufinanzierung setzt sich das Fremdkapital meist aus verschiedenen Bausteinen zusammen, die optimal aufeinander abgestimmt werden müssen. Ziel ist es, die Zinslast so gering wie möglich zu halten und gleichzeitig eine langfristige Planungssicherheit zu gewährleisten. Zu den typischen Quellen zählen:

• Bankdarlehen: Klassische Annuitätendarlehen mit fester Zinsbindung, die durch eine Grundschuld auf der Immobilie abgesichert werden.
• Förderdarlehen: Zinsgünstige Kredite von staatlichen Instituten wie der KfW oder regionalen Förderbanken der Bundesländer.
• Bauspardarlehen: Darlehen, die nach der Ansparphase eines Bausparvertrags zu fest vereinbarten Konditionen ausgezahlt werden.
• Privatdarlehen: Gelder von Drittpersonen oder Arbeitgeberdarlehen, sofern diese offiziell in den Finanzierungsplan eingebracht werden.

Die Rolle des Fremdkapitals bei der Risikobewertung
Für Kreditinstitute ist das Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital der wichtigste Indikator für das Finanzierungsrisiko. Je höher der Anteil des Fremdkapitals am Gesamtkaufpreis ist, desto höher stuft die Bank ihr Risiko ein. Ein hoher Fremdkapitalanteil (beispielsweise bei einer 100-Prozent-Finanzierung) führt in der Regel zu deutlichen Zinsaufschlägen. Umgekehrt sinkt der Zinssatz spürbar, wenn der Kreditnehmer mehr Eigenkapital einbringt und somit weniger Fremdkapital benötigt, da die Bank im Falle einer Verwertung der Immobilie besser abgesichert ist.

Rückzahlung und rechtliche Verpflichtungen
Die Nutzung von Fremdkapital ist untrennbar mit der Verpflichtung zur Tilgung und Zinszahlung verbunden. Während der Zins das Entgelt für das geliehene Geld darstellt, reduziert die Tilgung schrittweise die eigentliche Schuld. Da Fremdkapitalgeber im Grundbuch an vorrangiger Stelle abgesichert werden, haben sie im Falle einer Zahlungsunfähigkeit des Kreditnehmers das Recht, die Immobilie im Rahmen einer Zwangsversteigerung zu verwerten, um ihre Forderungen zu begleichen.

Wichtig für Kunden:
Gehen Sie verantwortungsvoll mit der Höhe des Fremdkapitals um und achten Sie darauf, dass die monatliche Belastung aus Zins und Tilgung langfristig zu Ihrem Einkommen passt. Eine solide Finanzierung zeichnet sich dadurch aus, dass das Fremdkapital durch ausreichend Eigenkapital ergänzt wird, um Zinskosten zu sparen und finanzielle Puffer zu erhalten.