Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Geschäftsfähigkeit ist die rechtliche Fähigkeit einer Person, wirksame Rechtsgeschäfte – wie beispielsweise den Abschluss eines Darlehensvertrages – eigenständig vorzunehmen.
✤Sie ist eine absolute Grundvoraussetzung für jede Baufinanzierung, da nur geschäftsfähige Personen rechtlich bindende Verpflichtungen eingehen können.
✤Das deutsche Recht unterscheidet dabei zwischen verschiedenen Stufen der Geschäftsfähigkeit, um insbesondere Minderjährige und Personen mit gesundheitlichen Einschränkungen zu schützen.

Definition:
Die Geschäftsfähigkeit bezeichnet die Fähigkeit, durch eigene Willenserklärungen Rechte zu erwerben und Pflichten zu begründen. Sie stellt sicher, dass Vertragspartner die Tragweite ihrer Entscheidungen verstehen und rechtlich dafür einstehen können.

Welche Stufen der Geschäftsfähigkeit gibt es?
Im deutschen Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) ist genau festgelegt, wer welche Verträge unterzeichnen darf. Für Banken und Notare ist diese Einteilung bei einer Immobilienfinanzierung von entscheidender Bedeutung:

• Geschäftsunfähigkeit: Kinder unter sieben Jahren sowie Personen mit dauerhaft gestörter Geistestätigkeit sind geschäftsunfähig. Ihre Willenserklärungen sind stets nichtig.
• Beschränkte Geschäftsfähigkeit: Minderjährige zwischen 7 und 18 Jahren können Rechtsgeschäfte nur mit Zustimmung ihrer gesetzlichen Vertreter (meist der Eltern) wirksam abschließen.
• Volle Geschäftsfähigkeit: Sie beginnt mit der Vollendung des 18. Lebensjahres. Volljährige Personen können alle Verträge, einschließlich komplexer Immobiliarkredite und notarieller Kaufverträge, eigenständig unterzeichnen.

Bedeutung für die Baufinanzierung und Kreditprüfung
Bei der Beantragung einer Baufinanzierung prüft das Kreditinstitut routinemäßig die Identität und die volle Geschäftsfähigkeit aller beteiligten Darlehensnehmer. Dies geschieht in der Regel durch die Vorlage eines gültigen Personalausweises oder Reisepasses im Rahmen des PostIdent- oder VideoIdent-Verfahrens. Sollte bei einem Vertragspartner Zweifel an der Geschäftsfähigkeit bestehen – etwa durch eine rechtliche Betreuung –, muss die Genehmigung des Betreuungsgerichts eingeholt werden. Ohne den Nachweis der vollen Geschäftsfähigkeit ist die Eintragung einer Grundschuld im Grundbuch rechtlich nicht möglich, da der zugrunde liegende Vertrag unwirksam wäre.

Besonderheiten bei Minderjährigen und Erbfällen
Es gibt Konstellationen, in denen Minderjährige als Eigentümer in eine Finanzierung eingebunden sind, beispielsweise durch eine Erbschaft oder eine Schenkung. In solchen Fällen kann der Minderjährige den Kreditvertrag nicht selbst unterschreiben. Hier müssen die gesetzlichen Vertreter handeln, wobei bei belastenden Geschäften (wie der Aufnahme eines Darlehens) zusätzlich eine familiengerichtliche Genehmigung erforderlich ist. Dies dient dem Schutz des Vermögens des Minderjährigen und stellt sicher, dass dieser nicht mit unüberlegten Schulden in das Erwachsenenleben startet.

Wichtig für Kunden:
Stellen Sie sicher, dass alle im Vertrag aufgeführten Personen voll geschäftsfähig sind, um die rechtliche Gültigkeit Ihrer Baufinanzierung zu garantieren. Bei Unsicherheiten, insbesondere im Zusammenhang mit Betreuungsverhältnissen oder minderjährigen Miteigentümern, sollten Sie frühzeitig juristischen Rat einholen oder Rücksprache mit Ihrem Finanzierungsberater halten.