Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Eine Grunddienstbarkeit ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einem Dritten (meist dem jeweiligen Eigentümer eines Nachbargrundstücks) bestimmte Nutzungen an der eigenen Immobilie gestattet.
✤Sie ist rechtlich an das Grundstück gebunden und bleibt auch bei einem Eigentümerwechsel bestehen, was für die Wertermittlung der Immobilie entscheidend ist.
✤Für die Baufinanzierung spielt sie eine wichtige Rolle, da sie den Marktwert und die Beleihbarkeit eines Objekts beeinflussen kann.

Definition:
Die Grunddienstbarkeit nach § 1018 BGB ist eine Belastung eines Grundstücks zugunsten des jeweiligen Eigentümers eines anderen Grundstücks. Sie verpflichtet den Eigentümer des belasteten Grundstücks, bestimmte Handlungen zu dulden oder eigene Rechte unterlassen.

Wie wirkt sich eine Grunddienstbarkeit auf den Immobilienwert aus?
Da eine Grunddienstbarkeit dauerhaft in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen wird, schränkt sie die Verfügungsgewalt des Eigentümers in gewissem Maße ein. Banken prüfen diese Einträge im Rahmen der Kreditprüfung sehr genau. Eine belastende Dienstbarkeit kann den Wiederverkaufswert mindern, da potenzielle Käufer Einschränkungen hinnehmen müssen. Dennoch sind viele Dienstbarkeiten im Alltag unverzichtbar, um die Erschließung von Grundstücken in zweiter Reihe überhaupt erst zu ermöglichen. Ein klassisches Beispiel ist das Geh- und Fahrtrecht, ohne das ein „Hinterliegergrundstück“ keinen Zugang zur öffentlichen Straße hätte.

Typische Formen der Grunddienstbarkeit:

• Geh- und Fahrtrecht: Der Nachbar darf einen genau definierten Weg auf Ihrem Grundstück nutzen, um zu seinem eigenen Haus zu gelangen.
• Leitungsrecht: Versorgungsunternehmen oder Nachbarn dürfen Wasser-, Abwasser- oder Stromleitungen unter Ihrem Boden verlegen und instand halten.
• Bebauungsbeschränkung: Hierbei wird festgelegt, dass auf dem belasteten Grundstück beispielsweise nur eingeschossig gebaut werden darf, um die Aussicht des Nachbarn nicht zu verbauen.
• Immissionsduldung: Der Eigentümer muss bestimmte Einwirkungen wie Lärm oder Gerüche, die vom Nachbargrundstück ausgehen, hinnehmen.

Rechtliche Absicherung und Entschädigung
Eine Grunddienstbarkeit entsteht meist durch eine notarielle Einigung und die anschließende Eintragung im Grundbuch. Oft wird als Gegenleistung für die Einräumung eines solchen Rechts eine einmalige Zahlung oder eine laufende Geldrente (die sogenannte Grundrente) vereinbart. Im Gegensatz zur „beschränkt persönlichen Dienstbarkeit“, die an eine bestimmte Person gebunden ist, bleibt die Grunddienstbarkeit an das Grundstück geknüpft. Das bedeutet Planungssicherheit für den Begünstigten, stellt aber für den Belasteten eine dauerhafte Verpflichtung dar, die bei der Kalkulation einer Baufinanzierung als wertmindernder Faktor berücksichtigt werden muss.

Wichtig für Kunden:
Prüfen Sie vor dem Kauf genau, welche Grunddienstbarkeiten in Abteilung II eingetragen sind. Lassen Sie sich die genauen Ausgestaltungen der Rechte erklären, da diese nicht nur Ihren Wohnkomfort, sondern auch die maximale Darlehenshöhe Ihrer Bank beeinflussen können.