Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Die Grunderwerbsteuer ist eine einmalig anfallende Steuer, die beim Kauf eines Grundstücks oder einer Immobilie in Deutschland fällig wird.
✤Sie zählt zu den klassischen Kaufnebenkosten und muss in der Regel aus dem Eigenkapital finanziert werden, da Banken diese Kosten selten mitfinanzieren.
✤Die Höhe der Steuer ist Ländersache und variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises.

Definition:
Die Grunderwerbsteuer ist eine Verkehrsteuer, die durch den rechtlichen Erwerbsvorgang einer Immobilie ausgelöst wird. Sie entsteht grundsätzlich mit dem Abschluss des notariellen Kaufvertrags und ist Voraussetzung für die endgültige Eintragung im Grundbuch.

Die Rolle im Finanzierungsplan
Bei der Kalkulation einer Baufinanzierung spielt die Grunderwerbsteuer eine entscheidende Rolle, da sie den größten Posten der Nebenkosten darstellt. Da das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung erst nach Zahlung dieser Steuer ausstellt, kann der Eigentümerwechsel ohne diesen Schritt nicht vollzogen werden. Käufer sollten diesen Betrag unbedingt als festen Bestandteil ihres Eigenkapitals einplanen.

• Fälligkeit: Der Steuerbescheid ergeht meist kurz nach der notariellen Beurkundung; die Zahlungsfrist beträgt in der Regel vier Wochen.
• Bemessungsgrundlage: Als Basis für die Berechnung dient der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis der Immobilie inklusive des Grundstücks.
• Länderabhängigkeit: Während Bundesländer wie Bayern lange Zeit einen niedrigen Satz von 3,5 % pflegten, verlangen andere Länder wie Nordrhein-Westfalen oder Schleswig-Holstein bis zu 6,5 %.

Möglichkeiten zur Steueroptimierung
Es gibt legale Wege, die Belastung durch die Grunderwerbsteuer zu reduzieren. Beim Kauf einer Bestandsimmobilie kann es sinnvoll sein, bewegliche Extras wie eine Einbauküche, Markisen oder eine Sauna im Kaufvertrag separat auszuweisen. Da die Steuer nur auf den Wert der Immobilie und des Grund und Bodens erhoben wird, mindert der separat aufgeführte Wert des Inventars die Steuerlast. Auch beim Kauf eines Grundstücks direkt vom Bauträger ist Vorsicht geboten: Wird das Grundstück separat erworben und erst später ein Bauvertrag geschlossen, kann unter bestimmten Umständen die Steuer nur auf den Grundstückswert entfallen.

Bedeutung für die Bank und das Grundbuch
Für die finanzierende Bank ist die Zahlung der Grunderwerbsteuer eine zwingende Auszahlungsvoraussetzung. Ohne die vom Finanzamt ausgestellte Unbedenklichkeitsbescheinigung verweigert das Grundbuchamt die Umschreibung des Eigentums auf den Käufer. Da die Bank ihre Sicherheit (die Grundschuld) in einem sauberen Grundbuch erstklassig absichern möchte, ist die Abwicklung dieser Steuerzahlung ein kritischer Meilenstein im gesamten Prozess der Immobilienfinanzierung.

Wichtig für Kunden:
Kalkulieren Sie die Grunderwerbsteuer frühzeitig mit dem für Ihr Bundesland geltenden Prozentsatz ein. Da diese Kosten den Beleihungsauslauf Ihrer Finanzierung nicht erhöhen, sollten Sie diesen Betrag stets durch liquide Eigenmittel abdecken können, um Ihre Zinskonditionen nicht zu verschlechtern.