Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Ein Grundpfandrecht ist ein dingliches Recht, das ein Grundstück als Sicherheit für eine Geldforderung belastet.
✤Es erlaubt dem Gläubiger (meist einer Bank), bei Zahlungsunfähigkeit des Schuldners die Zwangsvollstreckung in das Grundstück zu betreiben.
✤Die Eintragung erfolgt an rangbereiter Stelle im Grundbuch und ist die fundamentale Voraussetzung für die Auszahlung einer Baufinanzierung.

Definition:
Das Grundpfandrecht ist ein Sammelbegriff für Belastungen eines Grundstücks, die der Absicherung von Krediten dienen. Durch dieses Recht sichert sich die Bank den Zugriff auf den Wert der Immobilie, falls der Darlehensnehmer seinen Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen kann.

Die verschiedenen Arten von Grundpfandrechten
In der Praxis der Immobilienfinanzierung wird fast ausschließlich die Grundschuld verwendet, doch das Gesetz sieht verschiedene Formen vor, um Forderungen abzusichern. Jede Form hat spezifische rechtliche Eigenschaften, die für die Bank und den Eigentümer unterschiedliche Konsequenzen haben:

• Grundschuld: Sie ist das gängigste Mittel. Da sie nicht an ein bestimmtes Darlehen gebunden ist (nicht akzessorisch), kann sie nach der Rückzahlung des Kredits im Grundbuch stehen bleiben und für spätere Finanzierungen erneut genutzt werden.
• Hypothek: Im Gegensatz zur Grundschuld ist die Hypothek fest an eine Forderung gebunden. Erlischt die Restschuld durch Tilgung, verfällt rechtlich auch die Hypothek (Akzessorietät).
• Rentenschuld: Eine seltene Sonderform der Grundschuld, bei der zu festgesetzten Terminen regelmäßige Geldsummen (Renten) aus dem Grundstück zu zahlen sind.

Bedeutung für den Zins und die Kreditsicherung
Das Grundpfandrecht reduziert das Ausfallrisiko für die Bank erheblich. Da das Institut im Ernstfall die Immobilie verwerten kann, ist es bereit, dem Kreditnehmer deutlich günstigere Zinsen zu gewähren als bei einem unbesicherten Ratenkredit. Die Rangfolge im Grundbuch spielt dabei eine entscheidende Rolle: Wer an erster Stelle steht, wird bei einer Versteigerung zuerst aus dem Erlös bedient. Daher fordern Baufinanzierer in der Regel eine „erststellige Absicherung“, um sicherzustellen, dass ihr Kapital maximal geschützt ist.

Löschung oder Abtretung des Rechts
Ist das Darlehen vollständig zurückgezahlt, erlischt das Grundpfandrecht nicht automatisch. Der Eigentümer hat jedoch einen Anspruch auf eine Löschungsbewilligung durch die Bank. Mit diesem Dokument kann beim Notar die Löschung im Grundbuch beantragt werden. Alternativ kann das Recht bei einem Bankwechsel (Umschuldung) auch an ein neues Institut abgetreten werden, was oft kostengünstiger ist als eine vollständige Löschung und Neueintragung.

Wichtig für Kunden:
Die Bestellung eines Grundpfandrechts verursacht Notar- und Grundbuchkosten, die Sie als Erwerbsnebenkosten fest einplanen sollten. Überlegen Sie nach der Tilgung Ihres Darlehens genau, ob Sie die Grundschuld löschen lassen, oder ob Sie diese als kostenlose Sicherheit für künftige Modernisierungskredite im Grundbuch stehen lassen.