Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Die Grundschuld ist das wichtigste Sicherungsmittel bei einer Baufinanzierung und dient der Bank als Pfandrecht an einer Immobilie.
✤Im Gegensatz zur Hypothek ist sie nicht an ein spezifisches Darlehen gebunden, was sie flexibler für künftige Finanzierungen macht.
✤Sie wird in Abteilung III des Grundbuches eingetragen und berechtigt den Gläubiger im Falle einer Zahlungsunfähigkeit zur Zwangsvollstreckung.

Definition:
Die Grundschuld ist ein dingliches Recht, aus einem Grundstück die Zahlung eines bestimmten Geldbetrages zu fordern. Sie stellt eine Belastung des Grundstücks dar, die unabhängig von der zugrunde liegenden persönlichen Forderung der Bank existiert.

Die Funktion als Kreditsicherheit
Wenn eine Bank eine Baufinanzierung gewährt, möchte sie sich gegen das Risiko eines Zahlungsausfalls absichern. Hierzu wird eine Grundschuld bestellt, die meist über die volle Höhe des Darlehensbetrages lautet. Durch die Eintragung erhält die Bank ein Vorzugsrecht: Sollte der Darlehensschuldner seine Raten dauerhaft nicht mehr leisten können, kann die Bank die Zwangsversteigerung der Immobilie einleiten. Aus dem Erlös wird dann vorrangig die offene Restschuld beglichen. Da die Grundschuld rechtlich abstrakt ist, bleibt sie auch dann im Grundbuch bestehen, wenn der Kredit bereits teilweise oder vollständig getilgt wurde, sofern sie nicht aktiv gelöscht wird.

Warum die Grundschuld vorteilhafter als eine Hypothek ist
Früher war die Hypothek das Standardmittel, doch heute hat die Grundschuld sie fast vollständig verdrängt. Der Grund liegt in der Flexibilität dieses Finanzinstruments. Während eine Hypothek mit jeder getilgten Rate schrumpft und nach der Rückzahlung erlischt, bleibt die Grundschuld in voller Höhe stehen. Dies bietet dem Eigentümer signifikante Vorteile:

• Wiederverwendbarkeit: Nach der Abzahlung des ersten Kredits kann die Grundschuld als Sicherheit für ein neues Darlehen (z. B. für eine Modernisierung) genutzt werden, ohne dass neue Notar- und Grundbuchkosten entstehen.
• Abtretbarkeit: Bei einem Bankwechsel (Umschuldung) kann die Grundschuld einfach an die neue Bank abgetreten werden, was günstiger ist als eine Löschung und Neueintragung.
• Sicherheit für die Bank: Die abstrakte Natur erleichtert der Bank die rechtliche Durchsetzung ihrer Ansprüche im Ernstfall.

Kosten für Eintragung und Löschung
Die Bestellung einer Grundschuld ist mit Kosten verbunden, die im Rahmen der Kaufnebenkosten kalkuliert werden müssen. Diese Gebühren richten sich nach der Höhe der Grundschuld und sind gesetzlich im Gerichts- und Notarkostengesetz (GNotKG) festgelegt. Insgesamt kann man für die Beurkundung durch den Notar und die anschließende Eintragung durch das Grundbuchamt mit etwa 0,8 % bis 1,0 % der Grundschuldsumme rechnen. Eine Löschung der Grundschuld nach der vollständigen Rückzahlung ist möglich, aber nicht zwingend erforderlich – oft ist es sinnvoller, sie als „leere“ Eigentümergrundschuld für spätere Zwecke stehen zu lassen.

Wichtig für Kunden:
Händigen Sie die Löschungsbewilligung der Bank nach der letzten Rate nicht voreilig dem Grundbuchamt aus. Eine bestehende Grundschuld im Grundbuch zu belassen, spart Ihnen bei künftigen Modernisierungskrediten Zeit und hohe Gebühren für eine erneute Absicherung.