Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Bei einer Grundschuldabtretung überträgt eine Bank (der bisherige Gläubiger) eine bestehende Grundschuld an ein anderes Kreditinstitut.
✤Dieser Vorgang ist besonders bei einer Umschuldung oder Anschlussfinanzierung relevant, da die bestehende Sicherheit einfach "weitergereicht" wird.
✤Im Vergleich zur Löschung und Neueintragung einer Grundschuld spart die Abtretung dem Kreditnehmer erhebliche Notar- und Grundbuchgebühren.

Definition:
Die Grundschuldabtretung ist der rechtliche Wechsel des Gläubigers einer im Grundbuch eingetragenen Sicherheit. Anstatt die Grundschuld zu löschen, tritt die alte Bank ihren Anspruch schriftlich an die neue Bank ab.

Vorteile der Abtretung gegenüber der Neu-Eintragung
Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung endet und Sie zu einer Bank mit besseren Konditionen wechseln (Umschuldung), muss die Sicherheit für das Darlehen übertragen werden. Eine Grundschuldabtretung ist hierbei fast immer die wirtschaftlich sinnvollere Lösung. Würde man die alte Grundschuld löschen und eine neue eintragen, fielen doppelte Gebühren beim Grundbuchamt und beim Notar an. Durch die Abtretung bleibt die Rangstelle im Grundbuch erhalten, und es werden lediglich Kosten für die Abtretungsurkunde und deren Überwachung fällig, was oft mehrere hundert Euro Ersparnis bedeutet.

Der formale Ablauf der Übertragung
Der Prozess der Abtretung wird zwischen den beteiligten Banken und einem Notar koordiniert. Dabei sind bestimmte formale Schritte einzuhalten, um die Rechtssicherheit für alle Parteien zu gewährleisten:

• Abtretungserklärung: Die bisherige Bank erstellt eine notariell beglaubigte Urkunde, in der sie erklärt, dass die Grundschuld auf den neuen Gläubiger übergeht.
• Grundschuldbrief: Falls ein Briefgrundschuld besteht, muss der physische Brief an die neue Bank ausgehändigt werden.
• Eintragung im Grundbuch: Der Gläubigerwechsel wird in Abteilung III des Grundbuchs vermerkt (bei einer Buchgrundschuld zwingend, bei einer Briefgrundschuld optional, aber üblich).
• Auszahlung: Erst wenn die neue Bank als Inhaberin der Sicherheit legitimiert ist, überweist sie die Summe an die alte Bank, um das dortige Darlehen abzulösen.

Wann ist eine Abtretung nicht möglich?
Es gibt seltene Fälle, in denen eine Abtretung nicht praktikabel ist. Wenn die neue Kreditsumme deutlich höher ist als die bestehende Grundschuld, muss für den Differenzbetrag ohnehin eine neue Grundschuld eingetragen werden. Auch wenn die alte Bank eine Briefgrundschuld hält, dieser Brief aber unauffindbar ist, muss ein zeitaufwendiges Aufgebotsverfahren eingeleitet werden, was eine einfache Abtretung verzögern kann. In der Regel ist die Abtretung jedoch der Standardweg bei jedem Bankenwechsel innerhalb einer Immobilienfinanzierung.

Wichtig für Kunden:
Informieren Sie Ihre neue Bank frühzeitig, dass Sie eine Grundschuldabtretung wünschen. Fordern Sie bei Ihrer alten Bank eine Löschungsbewilligung erst dann an, wenn feststeht, dass keine Abtretung erfolgen soll – denn einmal gelöscht, lassen sich die Gebührenersparnisse einer Abtretung nicht mehr nutzen.