Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Eine Hypothek ist ein Grundpfandrecht, das einem Gläubiger (meist einer Bank) als Sicherheit für ein gewährtes Darlehen dient.
✤Sie ist streng an die Existenz und die genaue Höhe der zugrunde liegenden Forderung gebunden (die sogenannte Akzessorietät).
✤In der heutigen Baufinanzierungspraxis wurde sie weitgehend von der flexibleren Grundschuld abgelöst, ist aber umgangssprachlich noch immer der gängigste Begriff.

Definition:
Die Hypothek ist ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das ein Grundstück oder eine Immobilie zur Absicherung einer Geldforderung belastet. Sinkt die Restschuld durch die laufende Tilgung, verringert sich automatisch auch die rechtliche Höhe der Hypothek.

Wie funktioniert die Absicherung bei der Bank?
Wenn Sie ein Haus kaufen und dafür Fremdkapital benötigen, verlangt die finanzierende Bank eine rechtliche Absicherung. Diese Kreditsicherheit wird durch den Notar in Abteilung III des Grundbuchs eingetragen. Wenn der Kreditnehmer die vereinbarten Raten (die Annuität aus Zins und Tilgung) dauerhaft nicht mehr zahlen kann, berechtigt die Hypothek die Bank dazu, die Immobilie im Wege einer Zwangsversteigerung zu verwerten, um den offenen Kreditbetrag zurückzuerhalten.

Der wesentliche Unterschied zur Grundschuld
Im allgemeinen Sprachgebrauch spricht man bei der Immobilienfinanzierung fast immer von einem „Hypothekendarlehen“. Juristisch und praktisch nutzen deutsche Kreditinstitute heute jedoch fast ausschließlich die Grundschuld. Der Grund dafür liegt in den starren rechtlichen Rahmenbedingungen der Hypothek:

• Strenge Bindung: Die Hypothek existiert nur exakt in der Höhe der aktuellen Restschuld. Ist der Kredit am Ende der Laufzeit abbezahlt, erlischt sie automatisch.
• Wiederverwendbarkeit: Eine abbezahlte Hypothek kann nicht für einen neuen Kredit genutzt werden. Die Grundschuld hingegen bleibt in voller Höhe im Grundbuch bestehen und kann als Sicherheit für neue Darlehen (z. B. für eine Modernisierung) wiederverwendet werden.
• Beweislast: Bei einer echten Hypothek muss die Bank bei jeder Übertragung oder vertraglichen Änderung die genaue Höhe der noch offenen Schuld aufwendig und kostenintensiv nachweisen.

Wann wird dieses Grundpfandrecht heute noch verwendet?
Trotz der absoluten Dominanz der Grundschuld findet die klassische Hypothek in speziellen Nischen noch Anwendung. Sie wird beispielsweise oft bei privaten Darlehen unter Verwandten oder bei bestimmten gewerblichen Finanzierungen genutzt. Hier wünschen die Gläubiger oft ganz bewusst eine exakte, rechtlich unzertrennliche Koppelung zwischen dem Darlehensvertrag und der gestellten Kreditsicherheit. Für den normalen Immobilienkäufer, der seine Baufinanzierung über einen Baufinanzierungsberater oder Kreditvermittler abschließt, spielt sie in der Praxis der Kreditinstitute jedoch kaum noch eine Rolle.

Wichtig für Kunden:
Lassen Sie sich nicht verwirren, wenn Ihr Bankberater umgangssprachlich von einem Hypothekendarlehen spricht, im notariellen Vertrag aber die Eintragung einer Grundschuld fordert. Dies ist der absolute Branchenstandard und bietet Ihnen deutlich mehr Flexibilität bei künftigen Finanzierungsvorhaben.