Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Die Kaufnebenkosten umfassen alle zusätzlichen finanziellen Aufwendungen, die neben dem reinen Kaufpreis beim Erwerb einer Immobilie anfallen.
✤Sie machen in der Regel zwischen 10 und 15 Prozent des Kaufpreises aus und variieren stark je nach Bundesland und der Einschaltung eines Maklers.
✤Banken erwarten bei einer soliden Baufinanzierung fast immer, dass diese Zusatzkosten vollständig aus dem vorhandenen Eigenkapital bezahlt werden.

Definition:
Als Kaufnebenkosten bezeichnet man die obligatorischen Gebühren und Steuern, die bei jedem Immobilienkauf rechtlich oder vertraglich entstehen und nicht zum materiellen Sachwert des Objekts gehören.

Woraus setzen sich die Erwerbsnebenkosten zusammen?
Wer ein Haus oder eine Eigentumswohnung kauft, muss über den Kaufpreis hinaus weitere feste Ausgaben einplanen. Diese setzen sich maßgeblich aus vier großen Positionen zusammen:

• Grunderwerbsteuer: Der größte Posten. Je nach Bundesland liegt dieser Steuersatz zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des im Notarvertrag vereinbarten Kaufpreises.
• Notarkosten: Für die rechtssichere Beurkundung des Immobilienkaufvertrags und die Betreuung der Abwicklung berechnet der Notar gesetzlich festgelegte Gebühren von rund 1,5 Prozent.
• Grundbuchamt: Die offizielle Umschreibung des Eigentümers und die Eintragung der Grundschuld für die Bank schlagen mit etwa 0,5 Prozent zu Buche.
• Maklerprovision: Falls ein Immobilienmakler beauftragt wurde, fallen oft zusätzlich zwischen 3,57 und 7,14 Prozent an, die je nach Bundesland hälftig zwischen Käufer und Verkäufer geteilt werden.

Warum das Eigenkapital so entscheidend ist
Bei der Beantragung eines Immobilienkredits achten Kreditinstitute penibel auf die Höhe der Kaufnebenkosten. Der Grund ist einfach: Diese Ausgaben schaffen keinen materiellen Gegenwert. Wenn die Bank die Immobilie im Notfall zwangsversteigern müsste, bekäme sie die gezahlte Maklerprovision oder die Steuern niemals zurück. Aus diesem Grund verlangen fast alle Finanzierungspartner, dass der Käufer diese 10 bis 15 Prozent zwingend aus eigenen Ersparnissen (dem Eigenkapital) aufbringt. Wer eine echte Vollfinanzierung anstrebt, bei der auch die Nebenkosten über das Darlehen gedeckt werden, muss mit extrem hohen Zinsaufschlägen und strengsten Bonitätsprüfungen rechnen.

Clevere Sparpotenziale bei der Finanzierung
Während Notar- und Grundbuchgebühren bundesweit gesetzlich starr geregelt sind, lässt sich an anderen Stellen durchaus Geld sparen. Der Verzicht auf einen Makler (Kauf von privat) senkt die Kosten enorm. Zudem kann mitgekauftes Inventar wie eine Einbauküche, eine Sauna oder eine Markise im Kaufvertrag separat ausgewiesen werden. Da für bewegliche Gegenstände keine Grunderwerbsteuer anfällt, reduziert dies die Steuerlast spürbar und schont das Budget für die anstehende Finanzierung.

Rechenbeispiel:
Bei einem Kaufpreis von 400.000 € bedeuten 12 % Kaufnebenkosten rund 48.000 € – für Grunderwerbsteuer, Notar, Grundbuch und ggf. Maklerprovision. Dieser Betrag muss zusätzlich zum Kaufpreis aus Eigenkapital kommen.

Wichtig für Kunden:
Kalkulieren Sie die Kaufnebenkosten bereits vor der ersten Hausbesichtigung schonungslos in Ihr Budget ein. Ein ausreichendes Eigenkapital zur Deckung dieser Gebühren ist der wichtigste Schlüssel zu einem günstigen Zinssatz bei Ihrer Baufinanzierung.