Glossar für Kredit und Baufinanzierung

✤Die Maklercourtage ist das Erfolgshonorar, das ein Immobilienmakler für die Vermittlung eines Kauf- oder Mietvertrags erhält.
✤Die Höhe der Provision ist bei Immobilienverkäufen nicht bundeseinheitlich festgelegt, orientiert sich jedoch meist an marktüblichen Prozentsätzen des Kaufpreises.
✤Seit der gesetzlichen Neuregelung zur Teilung der Maklerkosten wird die Courtage beim Kauf von Wohnimmobilien in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer aufgeteilt.

Definition:
Die Maklercourtage (auch Maklerprovision genannt) ist die Gebühr, die ein Makler für den Nachweis oder die Vermittlung einer Immobilie verlangt. Ein Anspruch auf diese Zahlung entsteht erst dann, wenn durch die Tätigkeit des Maklers ein rechtswirksamer Vertrag zustande gekommen ist.

Gesetzliche Regelungen und das Bestellerprinzip
In der Vergangenheit war die Verteilung der Maklerkosten oft intransparent und regional sehr unterschiedlich. Um Käufer von Wohnimmobilien (Einfamilienhäuser und Eigentumswohnungen) zu entlasten, gelten seit Ende 2020 bundesweit klare Regeln. Diese haben sich bis heute im Jahr 2026 fest etabliert und sorgen für eine faire Kostenverteilung:

• Halbteilungsprinzip: Wenn der Verkäufer den Makler beauftragt, darf er die Provision nicht vollständig auf den Käufer abwälzen. Der Käufer muss maximal 50 Prozent der Gesamtcourtage tragen.
• Nachweis der Zahlung: Der Käufer ist erst dann zur Zahlung seines Anteils verpflichtet, wenn der Verkäufer oder der Makler nachgewiesen hat, dass der Verkäufer seinen Teil der Provision bereits bezahlt hat.
• Bestellerprinzip bei Vermietung: Bei der Vermittlung von Mietwohnungen gilt weiterhin strikt: Wer den Makler bestellt, der bezahlt ihn auch (in der Regel der Vermieter).
• Ausnahmen: Die gesetzliche Deckelung gilt primär für private Käufer von Wohnraum. Bei Gewerbeimmobilien oder dem Kauf von unbebauten Grundstücken bleibt die Verteilung der Courtage frei verhandelbar.

Einfluss auf die Baufinanzierung und Nebenkosten
Für die Planung einer Baufinanzierung ist die Maklercourtage ein wesentlicher Faktor, da sie zu den Kaufnebenkosten zählt. Je nach Bundesland und Marktlage liegt die Gesamtprovision üblicherweise zwischen 3 und 7 Prozent des Kaufpreises (zzgl. MwSt.). Da die Courtage meist aus dem Eigenkapital finanziert werden muss, verringert sie den Betrag, der für die eigentliche Anzahlung zur Verfügung steht. Banken finanzieren Maklerkosten nur in Ausnahmefällen mit, da diese den realen Beleihungswert der Immobilie nicht steigern. Eine frühzeitige Kalkulation dieser Kosten ist daher essenziell, um das benötigte Eigenkapital nicht zu unterschätzen.

Verhandlungssache: Courtage im aktuellen Marktumfeld
Obwohl es marktübliche Sätze gibt, ist die Maklerprovision grundsätzlich verhandelbar. In einem Käufermarkt, wie wir ihn teilweise im Jahr 2026 erleben, haben Interessenten oft einen größeren Spielraum, über die Höhe der Courtage oder die Verteilung zu verhandeln, besonders wenn die Immobilie bereits längere Zeit am Markt angeboten wird. Es lohnt sich daher immer, die Provisionshöhe bereits vor der ersten Besichtigung oder spätestens vor der Unterzeichnung der Reservierungsvereinbarung schriftlich zu fixieren.

Wichtig für Kunden:
Rechnen Sie die Maklercourtage fest in Ihre Nebenkostenkalkulation ein und achten Sie darauf, dass diese Kosten meist sofort nach der notariellen Beurkundung fällig werden. Prüfen Sie genau, ob das Halbteilungsprinzip auf Ihren Immobilienkauf Anwendung findet, um eine Überzahlung zu vermeiden.