Annuitätendarlehen einfach erklärt

Wenn Sie eine Immobilie finanzieren, ist das Annuitätendarlehen in den allermeisten Fällen die Darlehensform, die Ihnen Banken anbieten. Es ist der Standard der Baufinanzierung — und sein Prinzip ist einfacher, als der Name vermuten lässt.

Die gleichbleibende Rate: Zins plus Tilgung

Das Kennzeichen eines Annuitätendarlehens ist die Annuität: Ihre monatliche Rate bleibt über die gesamte Dauer der Sollzinsbindung konstant. Diese Rate setzt sich aus zwei Bestandteilen zusammen:

• Zinsanteil — die Vergütung, die die Bank für das überlassene Kapital erhält. Die Höhe richtet sich nach dem vereinbarten Nominalzins.
• Tilgungsanteil — der Teil, mit dem Sie Ihre Schuld tatsächlich zurückzahlen.

Solange der Festzins läuft, ändert sich die Summe aus beiden nicht. Was sich verschiebt, ist das Verhältnis der beiden Anteile zueinander.

Warum der Tilgungsanteil mit der Zeit steigt

Der Zins wird stets auf die verbleibende Restschuld berechnet. Mit jeder Rate tilgen Sie einen Teil des Darlehens, die Restschuld sinkt — und damit sinkt auch der Zinsanteil der nächsten Rate. Weil die Gesamtrate aber gleich bleibt, wächst im Gegenzug automatisch der Tilgungsanteil. Dieser Effekt verstärkt sich über die Laufzeit zunehmend:

1. Am Anfang besteht Ihre Rate überwiegend aus Zinsen, nur ein kleiner Teil tilgt.
2. In der Mitte verschiebt sich das Verhältnis spürbar zugunsten der Tilgung.
3. Gegen Ende zahlen Sie fast nur noch Tilgung, der Zinsanteil ist minimal.

Dieser sich selbst beschleunigende Mechanismus ist der Grund, warum die Rückzahlung gegen Ende deutlich schneller vorankommt als zu Beginn.

Der anfängliche Tilgungssatz — die entscheidende Stellschraube

Beim Abschluss legen Sie nicht die Tilgung in Euro fest, sondern den anfänglichen Tilgungssatz in Prozent des Darlehensbetrags. Als grobe Orientierung wählen viele Kreditnehmer einen Satz in der Größenordnung von 2 bis 3 Prozent — was im Einzelfall sinnvoll ist, hängt jedoch von Ihrem Budget und Ihren Zielen ab. Dieser Satz bestimmt, wie hoch der Tilgungsanteil in der ersten Rate ausfällt — und damit, wie schnell Sie insgesamt schuldenfrei werden.

Der wichtigste Hebel dabei: Ein höherer Tilgungssatz verkürzt die Gesamtlaufzeit erheblich und senkt die gesamten Zinskosten deutlich. Der Grund ist der Zinseszinseffekt in umgekehrter Richtung — wer früher mehr tilgt, reduziert die zinstragende Restschuld schneller und zahlt dadurch über die Jahre spürbar weniger Zinsen.

Ein rein illustratives Rechenbeispiel

Das folgende Beispiel dient ausschließlich der Veranschaulichung der Mathematik und stellt keine Markt- oder Tageskonditionen dar. Die genannten Werte sind frei gewählt. Angenommen, Sie nehmen ein Darlehen über 300.000 Euro zu einem fiktiven Nominalzins von 4,0 Prozent auf:

• Bei 2 Prozent Anfangstilgung beträgt Ihre Monatsrate rund 1.500 Euro. Bis zur vollständigen Rückzahlung vergehen in diesem Modell etwa 34 Jahre.
• Bei 3 Prozent Anfangstilgung steigt die Monatsrate auf rund 1.750 Euro. Schuldenfrei sind Sie jedoch schon nach etwa 25 Jahren — und sparen über die Gesamtlaufzeit eine fünfstellige Summe an Zinsen.

Sie zahlen also monatlich mehr, sparen unterm Strich aber deutlich. Das ist der Kern der Annuitätenmathematik — Ihre realen Zahlen ermitteln Sie am besten im konkreten Angebot.

Restschuld, Anschlussfinanzierung und Sondertilgung

Bei einer Baufinanzierung ist die Sollzinsbindung meist kürzer als die tatsächliche Rückzahlungsdauer — typisch sind 10, 15 oder 20 Jahre. Am Ende dieser Bindung bleibt in aller Regel eine Restschuld offen, die Sie über eine Anschlussfinanzierung weiterfinanzieren. Hier lohnt frühzeitige Planung: Wer steigende Zinsen erwartet, kann sich mit einem Forward-Darlehen die zum Abschluss geltenden Konditionen für die Zukunft sichern.

Zwei weitere Faktoren wirken auf Ihre Restschuld und die Zinskosten:

• Sondertilgung: Viele Verträge erlauben jährliche Extra-Zahlungen (häufig bis 5 Prozent der Darlehenssumme) ohne Vorfälligkeitsentschädigung. Jeder Sonder-Euro reduziert die Restschuld direkt und spart künftige Zinsen.
• Beleihungswert: Wie günstig Ihr Zins ausfällt, hängt auch vom Verhältnis des Darlehens zum Beleihungswert der Immobilie ab. Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto besser in der Regel die Kondition.

Achten Sie beim Vergleich stets auf den Effektivzins, da er anders als der reine Nominalzins die wesentlichen Kostenbestandteile berücksichtigt und Angebote vergleichbar macht.

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Welcher Tilgungssatz und welche Zinsbindung in Ihrer Situation am sinnvollsten sind, lässt sich seriös nur im konkreten Vergleich beantworten. Über uns prüfen Sie kostenlos und unverbindlich die Konditionen von über 400 Banken. Wir holen passende Angebote für Sie ein — die Konditionsanfrage ist schufa-neutral — und zeigen Ihnen, welche Bank in Ihrer Konstellation am besten passt. Unsere Vermittlungsprovision zahlt die Bank, mit der Sie am Ende abschließen.