Anschlussfinanzierung: Bank wechseln und sparen

Wenn die Zinsbindung Ihrer Baufinanzierung ausläuft, schickt Ihre Bank meist automatisch ein Verlängerungsangebot – die sogenannte Prolongation. Das ist bequem, weil Sie nichts tun müssen, aber selten die günstigste Lösung. Denn am Ende der Zinsbindung steht Ihnen der gesamte Markt offen: Sie können das Restdarlehen zu einer neuen Bank umschulden und so bei der Anschlussfinanzierung oft spürbar sparen. Wie der Wechsel abläuft, was er kostet und worauf Sie achten sollten, lesen Sie hier – und auf unserer Seite zur Anschlussfinanzierung.

Prolongation oder Bankwechsel – der Unterschied

Bei der Prolongation verlängern Sie das bestehende Darlehen bei Ihrem bisherigen Darlehensgeber zu neuen Konditionen. Es bleibt alles, wie es ist: gleiche Bank, gleiche Kontonummer, kein zusätzlicher Papierkram. Der Haken: Die Bank weiß, dass ein Wechsel Aufwand bedeutet, und kalkuliert diesen Bequemlichkeitsvorteil in ihr Angebot ein. Verhandelt wird hier selten.

Beim Wechsel lösen Sie das Restdarlehen mit einem neuen Darlehen bei einer anderen Bank ab. Das ist eine Umschuldung – nur eben am regulären Ende der Zinsbindung, nicht mittendrin. Genau dieser Zeitpunkt ist entscheidend, wenn es um die Kosten geht.

Warum die neue Bank oft günstiger ist

Ihre Hausbank hat keinen großen Anreiz, Ihnen den besten Zins zu bieten – sie hat Sie ja bereits als Kunden. Eine neue Bank dagegen will Sie gewinnen und tritt dafür in den Wettbewerb. Hinzu kommt ein zweiter Effekt: Über die Jahre ist Ihre Restschuld gesunken und Ihre Immobilie meist im Wert gestiegen. Das verbessert den Beleihungsauslauf – also das Verhältnis von Darlehen zu Immobilienwert – und damit Ihre Verhandlungsposition. Sinkt dieses Verhältnis beispielsweise unter 60 Prozent, rutschen Sie in eine günstigere Beleihungsklasse, und genau dort vergeben Banken ihre besten Konditionen. Wer Angebote vergleicht, zahlt häufig weniger als bei der ungeprüften Verlängerung.

Keine Vorfälligkeitsentschädigung beim Wechsel

Eine häufige Sorge lautet: Kostet der Wechsel eine Vorfälligkeitsentschädigung? Nein – jedenfalls dann nicht, wenn Sie zum Ablauf der Zinsbindung wechseln. Mit dem Ende der Zinsbindung entfällt das Zinsbindungsinteresse der Bank: Sie dürfen die verbliebene Restschuld zu diesem Stichtag ohne Vorfälligkeitsentschädigung zurückzahlen oder zu einer anderen Bank ablösen. Eine Entschädigung kann die Bank nur verlangen, wenn Sie mitten in der laufenden Zinsbindung vorzeitig tilgen.

Auch wenn Ihre Zinsbindung noch länger läuft, müssen Sie nicht zwingend bis zum Ende warten: Nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB dürfen Sie zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung des Darlehens mit einer Frist von sechs Monaten kündigen – ohne Vorfälligkeitsentschädigung, selbst wenn vertraglich eine längere Bindung vereinbart war. Bei einer ursprünglich auf 15 Jahre festgeschriebenen Finanzierung verschafft Ihnen dieses Sonderkündigungsrecht also schon nach gut zehn Jahren die Möglichkeit zum günstigen Wechsel. Den richtigen Zeitpunkt dafür behandeln wir ausführlich im Beitrag zum Timing der Anschlussfinanzierung.

Was der Wechsel kostet

Beim Wechsel muss die Grundschuld, die als Sicherheit im Grundbuch eingetragen ist, auf die neue Bank übergehen. Das geschieht in aller Regel nicht durch eine komplett neue Eintragung, sondern durch eine Grundschuldabtretung – die bestehende Grundschuld wandert an die neue Bank. Das ist deutlich günstiger als eine vollständige Neubestellung.

Konkret fallen dafür Notar- und Grundbuchgebühren an, die sich meist auf wenige hundert Euro belaufen. Viele Banken übernehmen diese Wechselkosten ganz oder teilweise als Anreiz für den Kontowechsel. Im Verhältnis zur möglichen Zinsersparnis über zehn oder mehr Jahre ist das ein kleiner Betrag. Ein Wechsel ist zudem ein guter Anlass, die Finanzierung neu zu justieren: Sie können den Tilgungssatz anpassen oder einen anstehenden Modernisierungsbetrag gleich mit aufnehmen, statt dafür später einen separaten Kredit zu benötigen.

Worauf Sie beim Vergleich achten sollten

Vergleichen Sie Angebote ausschließlich über den Effektivzins – er bündelt Sollzins und die meisten Nebenkosten in einer Kennzahl und ist die einzige direkt vergleichbare Größe. Achten Sie außerdem auf:

• Tilgungssatz – wie schnell sinkt Ihre Restschuld, lässt er sich anpassen?
• Sondertilgungen – wie viel dürfen Sie jährlich außerplanmäßig zurückzahlen?
• Zinsbindungsdauer – eine kürzere Bindung hat häufig einen niedrigeren Sollzins, birgt aber ein höheres Anschlussrisiko.
• Übernahme der Wechselkosten durch die neue Bank.

Illustratives Rechenbeispiel (zur Veranschaulichung, keine tagesaktuellen Konditionen): [ZINSBEISPIEL: Restschuld zum Ende der Zinsbindung, gegenübergestellt das Prolongationsangebot der Altbank (Effektivzins X) und ein Wechselangebot einer neuen Bank (Effektivzins Y) über gleiche Restlaufzeit – Zinsersparnis abzüglich Wechselkosten als Nettovorteil ausweisen. Von Marco mit einem aktuellen repräsentativen Beispiel füllen.]

So läuft der Wechsel ab

1. Frühzeitig vergleichen. Holen Sie rund drei bis sechs Monate vor Ablauf der Zinsbindung Angebote ein und stellen Sie sie dem Prolongationsangebot gegenüber.
2. Neues Darlehen abschließen. Stimmt die Rechnung, schließen Sie den neuen Vertrag – schufa-neutral angefragt, ohne negative Auswirkung auf Ihre Bonität.
3. Grundschuld abtreten. Die neue Bank löst das alte Darlehen zum Stichtag ab, der Notar veranlasst die Abtretung der Grundschuld.

Wer die Zinsen schon vor Ablauf der Bindung festschreiben möchte, findet die passende Strategie im Beitrag zum Forward-Darlehen.

Fazit

Die Prolongation ist bequem, aber selten die beste Wahl. Am Ende der Zinsbindung wechseln Sie ohne Vorfälligkeitsentschädigung und gegen geringe Wechselkosten zu einer neuen Bank – der Vergleich über den Effektivzins entscheidet, wie viel Sie sparen. EM-Kredit prüft Ihre Anschlussfinanzierung kostenlos, unverbindlich und schufa-neutral. Jetzt Anschlussfinanzierung vergleichen.