Anschlussfinanzierung: der beste Zeitpunkt

Drei Jahre vor Ende der Zinsbindung beginnt das beste Vergleichsfenster. Warum frühes Handeln Ihre Restschuld um Tausende Euro entlasten kann.

von Marco Köper 19. Mai 2026 1 Min. Lesezeit

Die meisten Eigentümer beschäftigen sich erst mit der Anschlussfinanzierung, wenn die Bank das Prolongationsangebot schickt — typischerweise drei Monate vor Ende der Zinsbindung. Dann ist es oft zu spät für die besten Konditionen. Wer früh dran ist, hat den größten Hebel.

Drei Jahre Vorlauf — das ideale Fenster

Banken bieten Forward-Darlehen mit bis zu 66 Monaten Vorlaufzeit an. Der Forward-Aufschlag steigt mit jedem Monat, bleibt aber bei drei bis fünf Jahren Vorlauf moderat — typisch 0,3 bis 1 Prozentpunkt über dem aktuellen Marktzins.

Faustregel: Beobachten Sie ab fünf Jahren vor Ende der Zinsbindung den Markt. Spätestens drei Jahre vorher sollten Sie konkret rechnen lassen, ob ein Forward-Darlehen sich für Sie lohnt.

Was passiert, wenn Sie nichts tun

Wenn Sie das Prolongationsangebot der Hausbank ohne Vergleich annehmen, zahlen Sie statistisch 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte zu viel — die Bank holt sich einen „Bequemlichkeitsaufschlag", weil sie weiß, dass die meisten Kunden den Aufwand eines Wechsels scheuen.

Bei einer Restschuld von 180.000 € über zehn Jahre Laufzeit sind 0,5 Prozentpunkte rund 9.000 € Mehrkosten. Bei 0,8 Prozentpunkten landen Sie bei etwa 15.000 €.

Was Sie konkret vergleichen sollten

Effektivzins — die einzige direkt vergleichbare Kennzahl. Sollzinsen ignorieren.
Zinsbindungsdauer — kürzere Bindung ist günstiger, höheres Anschlussrisiko
Tilgungssatz — flexibel anpassbar oder fix?
Sondertilgungsoptionen — wie viel können Sie pro Jahr außerplanmäßig zurückzahlen?
Bereitstellungszinsen — fallen oft bei Forward-Darlehen an, sind aber in einigen Konstellationen verhandelbar

Bank wechseln — was kostet das?

Ein Wechsel der finanzierenden Bank kostet rund 25 € Notargebühr für die Grundschuldabtretung. Eine neue Grundschuldbestellung wäre teurer, ist aber meist nicht nötig — die bestehende Grundschuld kann einfach an die neue Bank abgetreten werden.

Im Verhältnis zu möglichen Zinsersparnissen ist das eine kleine Investition. Wir übernehmen die Koordination mit Notar und Banken und sorgen dafür, dass Sie keinen Stichtag verpassen.

Häufige Fragen

Wann sollte ich mich um die Anschlussfinanzierung kümmern?

Deutlich früher, als die meisten es tun. Die Faustregel: Beobachten Sie ab fünf Jahren vor Ende der Zinsbindung den Markt, und lassen Sie spätestens drei Jahre vorher konkret rechnen, ob sich ein Forward-Darlehen lohnt. Wer erst reagiert, wenn das Prolongationsangebot der Bank kommt — typischerweise drei Monate vor Ablauf —, ist für die besten Konditionen zu spät dran.

Was kostet es, das Prolongationsangebot einfach anzunehmen?

Wer ohne Vergleich unterschreibt, zahlt statistisch 0,3 bis 0,8 Prozentpunkte zu viel — die Bank kalkuliert einen Bequemlichkeitsaufschlag ein, weil die meisten Kunden den Aufwand eines Wechsels scheuen. Bei einer Restschuld von 180.000 Euro über zehn Jahre Laufzeit sind 0,5 Prozentpunkte rund 9.000 Euro Mehrkosten, bei 0,8 Prozentpunkten etwa 15.000 Euro.

Was sollte ich bei Anschlussangeboten vergleichen?

Den Effektivzins als einzige direkt vergleichbare Kennzahl — Sollzinsen taugen dafür nicht. Dazu die Zinsbindungsdauer, wobei eine kürzere Bindung günstiger ist, aber ein höheres Anschlussrisiko trägt. Außerdem den Tilgungssatz und ob er flexibel anpassbar ist, die Sondertilgungsoptionen, und die Bereitstellungszinsen — sie fallen bei Forward-Darlehen häufig an, sind in einigen Konstellationen aber verhandelbar.