Baufinanzierung ohne Eigenkapital: wann geht das?

Wer eine Immobilie kaufen möchte, aber kein oder nur wenig Eigenkapital angespart hat, stellt sich schnell die Frage: Geht das überhaupt? Die Antwort lautet: Ja, eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist grundsätzlich möglich – sie stellt aber deutlich höhere Anforderungen an Ihre finanzielle Situation. Wann eine sogenannte Vollfinanzierung realistisch ist, was sie kostet und worauf Sie achten sollten, lesen Sie in diesem Beitrag.

Was 100- und 110-Prozent-Finanzierung bedeuten

Ohne Eigenkapital übernimmt die Bank einen größeren Teil des Risikos. Üblich sind dabei zwei Varianten:

• 100-Prozent-Finanzierung: Die Bank finanziert den kompletten Kaufpreis der Immobilie. Die Kaufnebenkosten bringen Sie aus eigener Tasche auf.
• 110-Prozent-Finanzierung: Auch die Nebenkosten werden mitfinanziert – das ist die echte Vollfinanzierung.

Die Kaufnebenkosten sind dabei kein Kleinbetrag. Die Grunderwerbsteuer liegt je nach Bundesland bei rund 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises, Notar und Grundbucheintrag schlagen mit etwa 1,5 bis 2 Prozent zu Buche, hinzu kommt gegebenenfalls die Maklercourtage. In Summe sind das oft zehn Prozent des Kaufpreises und mehr – Geld, das bei einer 110-Prozent-Finanzierung ebenfalls über das Darlehen abgedeckt wird.

Für wen die Finanzierung ohne Eigenkapital infrage kommt

Banken vergeben eine Vollfinanzierung nicht an jeden. Im Gegenzug für das höhere Risiko verlangen sie überzeugende Eckdaten:

• eine sehr gute Bonität ohne negative Einträge,
• ein sicheres, regelmäßiges und möglichst unbefristetes Einkommen,
• eine tragfähige Haushaltsrechnung, bei der nach allen Fixkosten genug Spielraum für die Rate bleibt,
• idealerweise eine Immobilie in guter, wertstabiler Lage.

Besonderes Gewicht hat dabei der Nachweis Ihres Einkommens. Banken prüfen bei einer Vollfinanzierung genauer als sonst, ob Ihr Gehalt dauerhaft trägt: Lohnabrechnungen der letzten Monate, ein unbefristeter Arbeitsvertrag und eine möglichst lange Beschäftigung beim selben Arbeitgeber wirken sich positiv aus. In der Haushaltsrechnung stellt die Bank Ihren Einnahmen sämtliche Ausgaben gegenüber – von Versicherungen über laufende Kredite bis zu den Lebenshaltungskosten. Bleibt danach ein komfortabler Puffer über die reine Rate hinaus, steigt die Chance auf eine Zusage spürbar.

Je solider diese Grundlage, desto eher findet sich eine Bank, die mitgeht. Wer dagegen nur knapp kalkulieren kann, fährt häufig besser, zunächst etwas Eigenkapital aufzubauen. Wie viel sinnvoll ist und was alles dazuzählt, erklärt unser Grundlagenbeitrag Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Warum der Zins höher ausfällt

Entscheidend für Ihren Zinssatz ist der Beleihungsauslauf – das Verhältnis von Darlehenssumme zum Beleihungswert, den die Bank meist mit einem Sicherheitsabschlag unter dem Kaufpreis ansetzt. Je höher dieser Wert, desto größer das Ausfallrisiko für die Bank und desto höher der Effektivzins, den sie verlangt. Weil der Beleihungswert in der Regel unter dem Kaufpreis liegt, treibt eine echte Vollfinanzierung den Beleihungsauslauf bankintern häufig auf 100 Prozent oder klar darüber. Genau das erklärt den spürbaren Risikoaufschlag – die Finanzierung ohne Eigenkapital ist also fast immer teurer als eine vergleichbare Finanzierung mit Eigenanteil.

Illustratives Rechenbeispiel (zur Veranschaulichung, keine tagesaktuellen Konditionen): [ZINSBEISPIEL: Von Marco mit einem aktuellen repräsentativen Beispiel füllen – etwa Kaufpreis, Darlehenssumme bei Vollfinanzierung, Sollzins, Zinsbindung, Monatsrate und Gesamtkosten; den Aufschlag gegenüber einer Finanzierung mit Eigenkapital andeuten.]

Warum die Lage der Immobilie zählt

Bei einer Vollfinanzierung schaut die Bank nicht nur auf Sie als Kreditnehmer, sondern besonders genau auf die Immobilie selbst – denn sie dient als Sicherheit. Lässt sich das Objekt im Ernstfall problemlos verkaufen, sinkt das Risiko der Bank. Eine wertstabile Lage mit guter Infrastruktur, solider Bausubstanz und realistischem Kaufpreis erhöht deshalb die Wahrscheinlichkeit, überhaupt eine Vollfinanzierung zu erhalten. Objekte in strukturschwachen Regionen oder mit erkennbarem Sanierungsstau bewerten Banken vorsichtiger – hier verlangen sie oft doch einen Eigenanteil oder lehnen die Finanzierung ohne Eigenkapital ganz ab.

Welche Risiken Sie kennen sollten

Eine Finanzierung ohne Eigenkapital ist kein Tabu, aber sie hat Schattenseiten, die Sie von Anfang an einplanen sollten:

• Höhere Monatsrate: Da die gesamte Summe finanziert wird, fällt die Rate höher aus als bei einer Finanzierung mit Eigenanteil.
• Langsamerer Schuldenabbau: In den ersten Jahren tilgen Sie nur einen kleinen Teil – die Restschuld sinkt entsprechend träge.
• Risiko bei Wertverlust: Müssen Sie die Immobilie unerwartet verkaufen, kann der Erlös unter der Restschuld liegen. Dann bleibt eine Finanzierungslücke, die Sie weiter abbezahlen.

Diese Punkte sprechen nicht grundsätzlich gegen eine Vollfinanzierung – aber klar dafür, sie auf ein stabiles Fundament zu stellen.

So machen Sie die Vollfinanzierung tragfähig

Mit der richtigen Struktur lässt sich das höhere Risiko deutlich abfedern:

• Lange Zinsbindung: Eine lange Zinsbindung von 15 Jahren oder mehr schützt vor steigenden Zinsen und gibt Planungssicherheit, solange die Restschuld noch hoch ist.
• Sondertilgung vereinbaren: Ein vertragliches Recht auf Sondertilgung erlaubt es Ihnen, die Schuld schneller zu senken, sobald finanzieller Spielraum entsteht – etwa durch eine Bonuszahlung oder Erbschaft.
• Auskömmliche Tilgung: Wählen Sie beim Annuitätendarlehen eine ausreichend hohe Anfangstilgung, damit die Restschuld nicht über Jahrzehnte hoch bleibt. Gerade bei der 110-Prozent-Variante ist eine höhere Tilgung oder eine kürzere Laufzeit sinnvoll, weil Sie zusätzlich die mitfinanzierten Nebenkosten abtragen müssen.
• Förderung nutzen: Zinsgünstige Förderdarlehen ersetzen zwar kein Eigenkapital – es bleibt Fremdkapital –, senken aber die durchschnittlichen Finanzierungskosten und können so die fehlenden Eigenmittel kostenseitig abfedern. Welche Programme infrage kommen, lesen Sie unter KfW-Förderung in der Baufinanzierung.

Ein zusätzlicher Hebel: Fragen Sie Konditionen Schufa-neutral an. So vergleichen Sie mehrere Angebote nebeneinander, ohne dass jede einzelne Anfrage Ihren Score belastet.

Fazit

Eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital ist möglich – wenn Bonität, Einkommen und Haushaltsrechnung stimmen und Sie den höheren Zins sowie die Risiken bewusst einkalkulieren. Mit langer Zinsbindung, solider Tilgung und passender Förderung wird die Vollfinanzierung zu einem tragfähigen Weg ins Eigenheim. Lassen Sie Ihre Möglichkeiten unverbindlich und Schufa-neutral prüfen und starten Sie Ihre Baufinanzierung bei EM-Kredit.