Eigenkapital bei der Baufinanzierung

Bei einer Baufinanzierung entscheidet kaum ein Faktor so stark über Ihre Zinskosten wie das eingebrachte Eigenkapital. Je mehr Sie selbst beisteuern, desto günstiger finanziert die Bank den Rest — und desto entspannter ist Ihre monatliche Belastung. Wir erklären, was als Eigenkapital zählt, wie viel sinnvoll ist und wie sich der Einsatz konkret auf Ihren Zins auswirkt. Wie Sie dieses Eigenkapital gezielt aufbauen — von Tagesgeld bis Bausparvertrag —, zeigt der Beitrag Eigenkapital aufbauen für die Immobilienfinanzierung.

Was als Eigenkapital zählt

Als Eigenkapital gelten alle Mittel, die Sie ohne zusätzlichen Kredit in die Finanzierung einbringen. Banken erkennen dabei eine ganze Reihe von Vermögenswerten an:

• Erspartes auf Giro-, Tages- und Festgeldkonten
• Bausparguthaben aus angesparten Bausparverträgen
• Wertpapiere wie Fonds, Aktien oder Anleihen (häufig mit einem Sicherheitsabschlag bewertet)
• ein bereits vorhandenes, schuldenfreies Grundstück, das in das Bauvorhaben einfließt
• die sogenannte Eigenleistung oder „Muskelhypothek" — handwerkliche Arbeiten, die Sie selbst übernehmen und so Baukosten sparen

Bei der Eigenleistung gilt allerdings Vorsicht: Banken erkennen sie nur in realistischem Umfang an, meist begrenzt auf einen niedrigen Prozentsatz der Bausumme. Überschätzen Sie Ihre handwerklichen Fähigkeiten nicht — anerkannt wird nur, was Sie tatsächlich und fachgerecht leisten können.

Die Faustregel: Mindestens die Kaufnebenkosten selbst tragen

Beim Immobilienkauf fallen neben dem reinen Kaufpreis erhebliche Kaufnebenkosten an. Dazu zählen die Grunderwerbsteuer (je nach Bundesland rund 3,5 bis 6,5 Prozent des Kaufpreises), die Notar- und Grundbuchkosten (zusammen etwa 1,5 bis 2 Prozent) sowie — falls ein Makler beteiligt ist — die Maklercourtage. In der Summe können so schnell 10 bis 15 Prozent des Kaufpreises zusammenkommen.

Die etablierte Faustregel lautet: Decken Sie mindestens diese Kaufnebenkosten vollständig aus Eigenkapital. Der Grund ist einfach — die Nebenkosten erhöhen nicht den Wert der Immobilie und dienen der Bank daher nicht als Sicherheit. Wer sie mitfinanziert, verschuldet sich über den eigentlichen Immobilienwert hinaus.

Als komfortabler gilt eine Eigenkapitalquote von etwa 20 bis 30 Prozent des Kaufpreises zuzüglich der Nebenkosten. Damit verbleibt ein gesundes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital, also dem von der Bank geliehenen Anteil.

Wie Eigenkapital den Zins senkt

Mehr Eigenkapital wirkt sich unmittelbar auf Ihre Konditionen aus — über den Beleihungswert und die Beleihungsgrenze. Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank der Immobilie dauerhaft und sicher beimisst; er liegt meist etwas unter dem Kaufpreis. Die Beleihungsgrenze gibt an, bis zu welchem Anteil dieses Werts die Bank besonders günstig finanziert — häufig bis 60 oder 80 Prozent.

Je mehr Eigenkapital Sie einbringen, desto kleiner ist der Darlehensbetrag im Verhältnis zum Beleihungswert. Bleiben Sie unterhalb einer günstigen Beleihungsgrenze, sinkt das Ausfallrisiko aus Sicht der Bank — und das honoriert sie in der Regel mit einem niedrigeren Effektivzins. Bereits ein Sprung von 90 auf 80 Prozent Beleihung kann den Zinssatz spürbar verbessern. Die Bank sichert ihr Darlehen übrigens über eine Grundschuld ab, die ins Grundbuch eingetragen wird.

Rechenbeispiel: Was Eigenkapital konkret bewirkt

Das folgende Beispiel ist rein illustrativ und dient nur der Veranschaulichung — es handelt sich nicht um aktuelle Marktkonditionen. Ihre tatsächlichen Zinsen hängen von Bonität, Objekt und Markt ab.

Angenommen, eine Immobilie kostet 400.000 Euro, hinzu kommen 40.000 Euro Kaufnebenkosten (also 10 Prozent). Vergleichen wir zwei Szenarien als Annuitätendarlehen:

1. Wenig Eigenkapital: Sie bringen nur die 40.000 Euro Nebenkosten ein und finanzieren die vollen 400.000 Euro. Die Beleihung liegt bei 100 Prozent — angenommener illustrativer Zins: 4,2 Prozent.
2. Solides Eigenkapital: Sie bringen 120.000 Euro ein (Nebenkosten plus 80.000 Euro). Der Darlehensbetrag sinkt auf 320.000 Euro, die Beleihung auf 80 Prozent — angenommener illustrativer Zins: 3,7 Prozent.

Bei einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ergäbe sich im ersten Fall eine Monatsrate von rund 2.067 Euro, im zweiten Fall von etwa 1.520 Euro. Die niedrigere Rate resultiert sowohl aus der kleineren Darlehenssumme als auch aus dem besseren Zins. Über die Jahre summiert sich dieser Unterschied zu einer fünfstelligen Zinsersparnis.

Vollfinanzierung: Wenn das Eigenkapital fehlt

Eine Vollfinanzierung bedeutet, dass Sie den Kaufpreis komplett (100 Prozent) oder samt Nebenkosten (110 Prozent) über Fremdkapital decken. Das ist grundsätzlich möglich, hat aber Konsequenzen:

• Höherer Zins: Wegen des größeren Risikos verlangen Banken in der Regel deutliche Aufschläge.
• Längere Laufzeit: Die höhere Restschuld verlängert die Rückzahlung erheblich.
• Größeres Risiko: Sinkt der Immobilienwert oder müssen Sie unerwartet verkaufen, kann die Restschuld den Verkaufserlös übersteigen.

Eine Vollfinanzierung kann bei sehr gutem, sicherem Einkommen und stabiler Lebenssituation sinnvoll sein — etwa wenn die Mietersparnis hoch ist. Pauschal empfehlenswert ist sie nicht.

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