Lage, Lage, Lage! Teil 1: Warum die Lage über den Erfolg Ihres Immobilienkaufs entscheidet

Dieser Beitrag ist Teil 1 unserer vierteiligen Serie zur Lage beim Immobilienkauf: Teil 2 · Teil 3 · Teil 4

Wer sich mit dem Kauf einer Immobilie beschäftigt, stößt früher oder später auf den bekannten Satz:

„Lage, Lage, Lage!"

Dieser Ausdruck kommt nicht von ungefähr. Kaum ein anderer Faktor beeinflusst den Wert einer Immobilie so stark wie ihr Standort. Während sich Grundrisse verändern, Bäder modernisieren oder Heizungen austauschen lassen, bleibt eines für immer gleich: die Lage.

Ganz gleich, ob Sie eine Immobilie selbst bewohnen oder als Kapitalanlage kaufen möchten — die richtige Lage entscheidet über Ihren langfristigen Erfolg. Sie beeinflusst nicht nur den Kaufpreis, sondern auch die Wertentwicklung, die Vermietbarkeit, die Finanzierungskonditionen und letztendlich Ihre persönliche Lebensqualität.

Viele Kaufinteressenten konzentrieren sich zunächst auf die Größe des Hauses, die Ausstattung oder den Kaufpreis. Verständlich — schließlich sind diese Faktoren sofort sichtbar. Doch erfahrene Immobilienexperten wissen: Die Immobilie selbst lässt sich verändern. Die Lage dagegen nicht.

Deshalb gehört die Standortanalyse zu den wichtigsten Schritten vor dem Immobilienkauf.

In dieser Ratgeber-Serie erfahren Sie,

• warum die Lage den Immobilienwert maßgeblich beeinflusst,
• welche Standortfaktoren wirklich entscheidend sind,
• worauf Banken bei der Bewertung achten,
• wie sich gute und schlechte Lagen unterscheiden,
• warum sich eine heute unattraktive Lage morgen zu einem gefragten Wohngebiet entwickeln kann,
• und wie Sie die passende Lage für Ihre persönlichen Bedürfnisse finden.

Warum ist die Lage beim Immobilienkauf so wichtig?

Die Lage einer Immobilie ist weit mehr als nur eine Adresse auf dem Kaufvertrag. Sie bestimmt maßgeblich, wie attraktiv ein Objekt heute und in Zukunft ist.

Eine Immobilie in einer gefragten Lage lässt sich meist leichter verkaufen, einfacher vermieten und erzielt häufig eine bessere Wertentwicklung als vergleichbare Objekte in weniger attraktiven Regionen.

Selbst zwei nahezu identische Häuser können sich preislich um mehrere hunderttausend Euro unterscheiden — allein aufgrund ihrer Lage.

Der Grund dafür ist einfach: Menschen kaufen nicht nur ein Haus oder eine Wohnung. Sie kaufen gleichzeitig:

• das Wohnumfeld,
• die Nachbarschaft,
• die Infrastruktur,
• die Verkehrsanbindung,
• die Lebensqualität
• und die Zukunftsperspektiven einer Region.

Deshalb gilt in der Immobilienbranche seit Jahrzehnten:

Den Kaufpreis können Sie verhandeln — die Lage nicht.

Warum die Lage den Immobilienwert beeinflusst

Der Immobilienwert setzt sich aus verschiedenen Faktoren zusammen. Dazu gehören unter anderem:

• Grundstücksgröße
• Baujahr
• Zustand
• Ausstattung
• Energieeffizienz
• Modernisierungen

Doch kein Faktor besitzt langfristig einen größeren Einfluss als die Lage.

Während sich ein Badezimmer renovieren oder eine neue Küche einbauen lässt, bleibt der Standort dauerhaft bestehen.

Aus diesem Grund investieren viele Käufer lieber in eine Immobilie mit einfacher Ausstattung in einer hervorragenden Lage als in ein luxuriös ausgestattetes Haus in einer strukturschwachen Region.

Der Grund ist nachvollziehbar: Eine hochwertige Ausstattung lässt sich jederzeit nachrüsten. Eine schlechte Lage hingegen lässt sich niemals verbessern.

Die Lage entscheidet über die zukünftige Wertentwicklung

Viele Menschen betrachten ausschließlich den heutigen Zustand einer Region. Das ist jedoch ein häufiger Fehler. Mindestens genauso wichtig ist die Frage:

Wie könnte sich dieser Standort in den nächsten zehn oder zwanzig Jahren entwickeln?

Ein gutes Beispiel: Eine heute eher durchschnittliche Wohnlage erhält einen neuen ICE-Bahnhof. Zusätzlich siedelt sich ein großer Technologiekonzern an und schafft mehrere tausend neue Arbeitsplätze.

Darauf folgen:

• neue Einkaufsmöglichkeiten,
• bessere Infrastruktur,
• steigende Nachfrage nach Wohnraum,
• höhere Mietpreise,
• steigende Immobilienwerte.

Aus einer durchschnittlichen Lage kann innerhalb weniger Jahre eine gefragte Wohnlage entstehen.

Umgekehrt kann sich auch eine heute beliebte Lage negativ entwickeln. Schließen größere Arbeitgeber, steigen Arbeitslosigkeit und Leerstand häufig an. Dadurch sinkt oftmals auch die Nachfrage nach Immobilien.

Niemand besitzt eine Glaskugel. Dennoch sollten Käufer immer versuchen, zukünftige Entwicklungen einzuschätzen.

Daher stellen sich grundsätzlich zwei Fragen:

1. Wie ist die Lage heute?
2. Wie könnte sich diese Lage in Zukunft entwickeln?

Allein diese beiden Fragen helfen häufig dabei, Fehlentscheidungen zu vermeiden.

Gute Lage oder günstiger Kaufpreis?

Viele Immobilienkäufer konzentrieren sich fast ausschließlich auf einen möglichst niedrigen Kaufpreis. Das ist verständlich — schließlich möchte jeder möglichst günstig kaufen.

Doch genau hier passieren viele der teuersten Fehler. Ein günstiger Kaufpreis bedeutet nicht automatisch, dass Sie ein gutes Geschäft gemacht haben.

Oft ist ein niedriger Preis lediglich die Folge einer weniger attraktiven Lage. Die Konsequenzen zeigen sich häufig erst Jahre später:

• längere Vermarktungszeiten,
• geringere Wertsteigerungen,
• schwierige Vermietung,
• höhere Leerstandsrisiken,
• geringere Nachfrage.

Eine Immobilie in einer guten Lage kostet zwar häufig mehr. Langfristig kann sie sich jedoch als deutlich wirtschaftlichere Entscheidung erweisen.

Nicht ohne Grund lautet ein bekanntes Sprichwort in der Immobilienbranche:

„Qualität hat ihren Preis — schlechte Lagen oft ihren Grund."

Die Lage beeinflusst sogar Ihre Baufinanzierung

Viele Kaufinteressenten wissen nicht, dass die Lage einer Immobilie sogar Auswirkungen auf die Finanzierung haben kann.

Wenn eine Bank über eine Baufinanzierung entscheidet, bewertet sie nicht nur Ihr Einkommen oder Ihr Eigenkapital. Auch die Immobilie selbst wird genau geprüft.

Der Grund ist einfach: Sollte ein Darlehen irgendwann nicht mehr zurückgezahlt werden können, dient die Immobilie der Bank als Sicherheit. Je einfacher sich eine Immobilie verkaufen lässt, desto geringer ist das Risiko für das Kreditinstitut.

Deshalb werden Immobilien in sehr guten Lagen häufig positiver bewertet als vergleichbare Objekte in strukturschwachen Regionen.

Das bedeutet nicht automatisch, dass jede Bank für eine gute Lage einen niedrigeren Zinssatz anbietet. Die Lage ist vielmehr einer von mehreren Faktoren, die in die Gesamtbewertung der Finanzierung einfließen. Neben dem Standort spielen unter anderem auch Ihre Bonität, die Höhe des Eigenkapitals, die Darlehenssumme und der Beleihungsauslauf eine wichtige Rolle.

Gerade deshalb lohnt es sich, verschiedene Finanzierungsangebote zu vergleichen und die Immobilie nicht nur nach dem Kaufpreis, sondern auch nach ihrer langfristigen Werthaltigkeit zu beurteilen.

Weiter geht es mit Teil 2: Diese Standortfaktoren machen eine gute Lage aus — dort lesen Sie ausführlich, welche Rolle Infrastruktur, Mikro- und Makrolage, Verkehrsanbindung, Arbeitsmarkt, Nachbarschaft, Sicherheit, Ärzte, Schulen, Einkaufsmöglichkeiten und Freizeitangebote für den Immobilienwert spielen.