Die richtige Strategie für eine erfolgreiche Baufinanzierung

So finanzieren Sie Ihre Immobilie langfristig sicher und bezahlbar

Der Kauf einer Immobilie gehört zu den größten finanziellen Entscheidungen im Leben. Umso wichtiger ist es, die Finanzierung von Anfang an richtig zu planen. Dabei geht es nicht nur darum, ob die Bank den Kredit genehmigt, sondern vor allem darum, dass Sie sich Ihre Immobilie auch langfristig leisten können.

Viele Menschen konzentrieren sich ausschließlich auf den Zinssatz oder den Kaufpreis. Tatsächlich spielen jedoch viele weitere Faktoren eine entscheidende Rolle: die richtige Monatsrate, ausreichend Eigenkapital, eine realistische Finanzierungsstrategie, die passende Tilgung sowie eine frühzeitige Planung der Anschlussfinanzierung.

In diesem Beitrag zeigen wir Ihnen, worauf Sie bei einer erfolgreichen Baufinanzierung achten sollten.

Inhaltsverzeichnis

1. Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?
2. Eigenkapital richtig aufbauen
3. Sondertilgung – sinnvoll oder nicht?
4. Bestehende Kredite vor dem Immobilienkauf prüfen
5. Nicht das gesamte Budget ausreizen
6. Die richtige Tilgung wählen
7. Die passende Zinsbindung
8. Fördermöglichkeiten nutzen
9. Die Anschlussfinanzierung frühzeitig planen
10. Warum nicht jede Bank zu jedem Kunden passt
11. Fazit

1. Wie viel Immobilie kann ich mir leisten?

Die wohl wichtigste Frage vor jedem Immobilienkauf lautet:

Wie hoch darf meine monatliche Finanzierungsrate sein?

Als Faustregel empfehlen wir, nicht mehr als 30 bis 35 % des monatlichen Haushaltsnettoeinkommens für die Finanzierung einer Immobilie einzuplanen.

Dadurch bleibt genügend finanzieller Spielraum für den Alltag, unerwartete Ausgaben und den langfristigen Vermögensaufbau.

Beispiel

Ein Haushalt verfügt über ein monatliches Nettoeinkommen von 4.000 €.

Eine langfristig sinnvolle Finanzierungsrate liegt dann ungefähr zwischen:

• 30 % = 1.200 € Rate
• 35 % = 1.400 € Rate

Diese Werte dienen lediglich als Orientierung. Je nach Lebenssituation kann auch eine niedrigere oder höhere Rate sinnvoll sein.

Viele Banken betrachten Finanzierungsraten von über 40 % des Haushaltsnettoeinkommens kritisch. Ob eine Finanzierung dennoch möglich ist, hängt unter anderem von den Lebenshaltungskosten, dem Eigenkapital, vorhandenen Rücklagen und den jeweiligen Vorgaben der Bank ab.

2. Eigenkapital richtig aufbauen

Eigenkapital verbessert häufig die Finanzierungskonditionen und erhöht die Chancen auf eine Kreditzusage.

Wir empfehlen grundsätzlich, mindestens die Kaufnebenkosten aus Eigenmitteln zu bezahlen.

Hierzu gehören beispielsweise:

• Grunderwerbsteuer
• Notarkosten
• Grundbuchkosten
• Maklerkosten (falls vorhanden)

Je mehr Eigenkapital eingebracht wird, desto geringer fällt in der Regel das Finanzierungsrisiko aus.

Wichtig ist jedoch auch, nicht das gesamte Ersparte in die Immobilie zu investieren. Ein finanzieller Notgroschen sollte immer erhalten bleiben.

Eigenkapital sollte möglichst zielgerichtet aufgebaut werden.

➜ Weitere Informationen finden Sie in unserem Beitrag „Eigenkapital bei der Baufinanzierung".

3. Sondertilgung – sinnvoll oder nicht?

Einige Banken bieten jährliche Sondertilgungen standardmäßig an. Andere verlangen dafür einen Zinsaufschlag.

Deshalb sollten Sie sich vor Abschluss der Finanzierung folgende Fragen stellen:

• Kann ich mir Sondertilgungen realistisch leisten?
• Wie viel finanziellen Spielraum habe ich jährlich?
• Lohnt sich dafür ein möglicher Zinsaufschlag?

Planen Sie, künftig weitere Immobilien zu kaufen, kann es sinnvoller sein, Liquidität aufzubauen, anstatt möglichst viel Geld in die Tilgung der ersten Immobilie zu investieren.

Ob eine Sondertilgung sinnvoll ist, hängt daher immer von Ihrer persönlichen Situation und Ihren langfristigen Zielen ab. Eine pauschale Empfehlung gibt es nicht.

4. Bestehende Kredite vor dem Immobilienkauf prüfen

Viele Interessenten besitzen bereits laufende Finanzierungen.

Zum Beispiel:

• Autokredit
• Ratenkredit
• Möbelkredit
• Klarna
• Buy-Now-Pay-Later-Angebote

Diese monatlichen Verpflichtungen reduzieren häufig den finanziellen Spielraum für die Baufinanzierung.

Unter Umständen kann es sinnvoll sein, mehrere Finanzierungen zusammenzufassen oder umzustrukturieren.

Ob dies wirtschaftlich sinnvoll ist, hängt jedoch immer vom Einzelfall ab.

Gerne prüfen wir kostenlos, ob sich dadurch Ihre monatliche Belastung reduzieren lässt.

5. Nicht das gesamte Budget ausreizen

Nur weil eine Bank einen bestimmten Finanzierungsbetrag genehmigt, bedeutet das nicht automatisch, dass dieser auch sinnvoll ist.

Denken Sie immer an unvorhergesehene Ereignisse.

Zum Beispiel:

• das Auto muss ersetzt werden
• eine neue Heizung wird fällig
• das Dach muss saniert werden
• Familienzuwachs
• Elternzeit
• Kurzarbeit
• berufliche Veränderungen

Wer seine Finanzierung von Anfang an zu knapp kalkuliert, gerät schneller unter finanziellen Druck.

Ein ausreichender finanzieller Puffer sorgt für mehr Sicherheit.

6. Die richtige Tilgung wählen

Viele Immobilienkäufer achten ausschließlich auf den Zinssatz.

Mindestens genauso wichtig ist jedoch die Tilgung.

Eine höhere Tilgung führt dazu, dass die Restschuld schneller sinkt.

Dadurch sparen Sie langfristig häufig erhebliche Zinskosten.

Gleichzeitig erhöht eine höhere Tilgung auch die monatliche Rate.

Deshalb sollte die Tilgung immer individuell an Ihre finanzielle Situation angepasst werden.

7. Die passende Zinsbindung

Die Zinsbindung bestimmt, wie lange Ihr vereinbarter Zinssatz unverändert bleibt.

Übliche Laufzeiten sind:

• 10 Jahre
• 15 Jahre

Eine kurze Zinsbindung von 10 Jahren ist häufig etwas günstiger.

Dafür besteht das Risiko steigender Zinsen nach Ablauf der Zinsbindung.

Eine längere Zinsbindung kostet häufig etwas mehr, bietet dafür jedoch deutlich mehr Planungssicherheit.

Welche Variante sinnvoll ist, hängt von Ihrer persönlichen Situation und Ihrer Finanzierungsstrategie ab.

8. Fördermöglichkeiten nutzen

Viele Immobilienkäufer verschenken Fördergelder.

Je nach Vorhaben kommen unter anderem infrage:

• KfW-Förderprogramme
• Landesförderprogramme
• regionale Förderungen

Nicht jedes Programm passt zu jedem Vorhaben.

Eine individuelle Prüfung kann sich jedoch finanziell deutlich auszahlen.

9. Die Anschlussfinanzierung frühzeitig planen

Viele Menschen sichern ihr Auto, ihren Hausrat oder ihre Familie gegen verschiedene Risiken ab.

Die Anschlussfinanzierung wird dagegen häufig vergessen – obwohl sie mit hoher Wahrscheinlichkeit kommen wird.

Bereits beim Immobilienkauf sollte überlegt werden:

• Wie hoch ist meine Restschuld am Ende der Zinsbindung?
• Kann ich mir eine höhere Rate leisten, falls die Zinsen steigen?
• Welche Möglichkeiten habe ich, mein Zinsrisiko zu reduzieren?

Eine Möglichkeit: der Bausparvertrag

Ein Bausparvertrag besteht grundsätzlich aus zwei Phasen.

1. Ansparphase

In dieser Phase sparen Sie regelmäßig Guthaben an.

2. Darlehensphase

Sobald der Vertrag zuteilungsreif ist, können Sie ein Bauspardarlehen in Anspruch nehmen.

Der große Vorteil: Die Darlehenskonditionen werden in der Regel bereits beim Abschluss des Bausparvertrags festgelegt. Dadurch können Sie sich das heutige Zinsniveau für die Zukunft sichern.

Im Idealfall wird ein Bausparvertrag bereits zusammen mit der Baufinanzierung oder sogar einige Jahre vorher geplant und abgeschlossen.

Dabei ist insbesondere die richtige Höhe der Bausparsumme entscheidend. Eine Standardlösung gibt es hierbei nicht. Jede Finanzierung sollte individuell geplant werden.

Sprechen Sie uns gerne an. Wir entwickeln gemeinsam mit Ihnen eine passende Strategie für Ihre Anschlussfinanzierung.

10. Warum nicht jede Bank zu jedem Kunden passt

Viele Käufer gehen zuerst zu ihrer Hausbank.

Das ist verständlich – aber nicht immer die günstigste Lösung.

Jede Bank bewertet Finanzierungen nach eigenen Kriterien.

Dazu gehören unter anderem:

• Eigenkapital
• Einkommen
• Beruf
• Familienstand
• Objektart
• Beleihungsauslauf
• gewünschte Finanzierung

Dadurch können sich sowohl die Zinssätze als auch die Kreditentscheidung deutlich unterscheiden.

Ein unabhängiger Finanzierungsvergleich kann deshalb mehrere tausend Euro sparen.

11. Fazit

Eine erfolgreiche Baufinanzierung besteht aus weit mehr als einem günstigen Zinssatz.

Wer langfristig sicher finanzieren möchte, sollte seine monatliche Rate realistisch planen, ausreichend Eigenkapital aufbauen, eine passende Sondertilgungsstrategie wählen und bereits heute an die Anschlussfinanzierung denken.

Ebenso wichtig sind die richtige Tilgung, eine passende Zinsbindung, mögliche Förderprogramme sowie ein Vergleich verschiedener Banken.

Bei EM Kredit unterstützen wir Sie dabei, eine Finanzierung zu entwickeln, die nicht nur heute passt, sondern auch morgen noch tragbar ist.

Sie möchten wissen, welche Finanzierungsstrategie zu Ihrer persönlichen Situation passt? Kontaktieren Sie uns – wir beraten Sie gerne unverbindlich und individuell.