Überbewertete Immobilien vermeiden: 4 Punkte, die ich vor jedem Immobilieninvestment prüfen würde

Stand: 4. September 2026. Alle Rechenbeispiele sind illustrativ und gerundet; genannte Zinssätze sind Beispielannahmen, keine Angebote.

Eine Immobilie kann auf den ersten Blick wie ein gutes Investment aussehen — und trotzdem zu teuer sein.

Dabei ist „zu teuer" im Jahr 2026 weniger ein Problem des Gesamtmarkts als des einzelnen Objekts. Die Deutsche Bundesbank sieht die Wohnimmobilienpreise 2025 „weitgehend im Einklang mit den Fundamentaldaten"; das Verhältnis von Kaufpreis zu Jahresmiete lag in den Städten weniger als 15 Prozent über seinem langfristigen Mittel. 2022 waren es noch gut 30 Prozent, in den sieben Großstädten rund 40 Prozent (Monatsbericht Februar 2026). Gleichzeitig zieht der Markt vor unserer Haustür wieder an: Der Gutachterausschuss Hagen meldet für 2025 ein Rekordjahr mit 1.218 Kaufverträgen (plus 10 Prozent) und rund 470 Millionen Euro Umsatz. Eigentumswohnungen wurden im Schnitt etwa 10 Prozent teurer.

Genau in solchen Phasen werden einzelne Objekte überbezahlt. Bevor ich eine Immobilie als Kapitalanlage kaufen würde, würde ich deshalb vier Punkte prüfen — an einem durchgängigen Beispiel.

Das Wichtigste in Kürze

• Überbewertet ist eine Immobilie für mich, wenn ihr Kaufpreisfaktor deutlich über dem amtlichen Ertragsfaktor des Gutachterausschusses liegt oder wenn die Nettomietrendite nach Nebenkosten unter dem Finanzierungszins bleibt.
• Vier Prüfpunkte: Kaufpreisfaktor inklusive Nebenkosten, Zustand und Rücklagen, realistisch erzielbare Miete, Eigenkapitaleinsatz.
• Aus 5,0 Prozent Bruttomietrendite werden im Beispiel netto rund 3,1 bis 3,6 Prozent — bei Zinsen um 4 Prozent ein negativer Hebel.
• Die Vergleichszahlen gibt es kostenlos: Grundstücksmarktberichte und Mietspiegel der Gutachterausschüsse (gars.nrw), Bodenrichtwerte auf boris.nrw.de.

Inhalt

1. Kaufpreisfaktor: Kaufpreis und Jahresnettokaltmiete
2. Den tatsächlichen Zustand der Immobilie prüfen
3. Mietspiegel und tatsächliches Mietpotenzial prüfen
4. Eigenkapital strategisch einsetzen
5. Warnsignale, bei denen ich aussteigen würde
6. Zahlen für Hagen, Märkischen Kreis und Ennepe-Ruhr-Kreis
7. Mein Fazit
8. Stand und Quellen

Das Beispielobjekt: Eigentumswohnung, 80 m², Baujahr 1965, Hagen, mittlere Wohnlage, vermietet. Kaufpreis 130.000 € (1.625 €/m²), Nettokaltmiete 6.500 € im Jahr (rund 542 € im Monat, 6,77 €/m²). Beides liegt im amtlich belegten Korridor: Der Mietspiegel Hagen 2025 nennt für diese Baujahre bei guter Ausstattung 6,60 €/m², der Grundstücksmarktbericht des Nachbarkreises Ennepe-Ruhr für vermietete Wohnungen dieser Baujahre im Schnitt 1.630 €/m² Kaufpreis.

1. Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete setzen

Eine der ersten Kennzahlen, die ich mir anschauen würde, ist der Kaufpreisfaktor (auch Vervielfältiger oder Mietpreismultiplikator genannt):

Kaufpreis ÷ Jahresnettokaltmiete = Kaufpreisfaktor

Beim Beispielobjekt: 130.000 € ÷ 6.500 € = Faktor 20. Der Faktor ist der Kehrwert der Bruttomietrendite — Faktor 20 bedeutet 5,0 Prozent Bruttomietrendite vor allen Kosten.

Meine persönliche Orientierung wäre: Ich würde grundsätzlich versuchen, nicht mehr als das 24-Fache der Jahresnettokaltmiete zu bezahlen. Bei Faktor 24 bleiben nur noch rund 4,17 Prozent brutto — und davon sind Instandhaltung, Verwaltung, Leerstand und Finanzierung noch nicht abgezogen. Diese Grenze liegt im Konsens dessen, was Verbraucherschützer und große Vermittler 2026 nennen: unter 20 günstig, 20 bis 25 moderat, über 25 teuer. Bundesweit lag der Vervielfältiger für Bestandswohnungen 2025 laut Postbank Wohnatlas bei 24,4 (Angebotsdaten), in Wuppertal bei 20,7.

Wichtig: Der Faktor ist keine allgemeingültige Grenze und blendet vier Dinge aus — Kaufnebenkosten, Sanierungsbedarf, Leerstand und den Zins. In sehr guten Lagen sind höhere Faktoren marktüblich, in schwächeren Lagen kann Faktor 20 bereits teuer sein. Welche Standortfaktoren dabei den Unterschied machen, haben wir in unserer Serie zur Lage beim Immobilienkauf beschrieben.

Wo ich den marktüblichen Faktor nachschlagen würde: im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses. Er wertet die tatsächlich beurkundeten Kaufpreise aus, nicht die Angebote im Portal — für den Ennepe-Ruhr-Kreis etwa Ertragsfaktoren von 20,8 bis 22,3 für vermietete Bestandswohnungen (Details im Regionalteil).

Den Faktor zweimal rechnen: mit Kaufnebenkosten

Der Kaufpreis ist nicht das, was Sie bezahlen. In Nordrhein-Westfalen kommen hinzu:

• Grunderwerbsteuer 6,5 Prozent (seit 2015 einer der höchsten Sätze in Deutschland): 8.450 €
• Notar und Grundbuch rund 1 bis 1,5 Prozent: 1.950 €
• Maklerprovision für Käufer üblicherweise 3,57 Prozent (seit 2020 ist bei Wohnungen und Einfamilienhäusern höchstens die Hälfte auf den Käufer übertragbar, § 656c BGB): 4.641 €

Ohne Makler sind das 10.400 € (8 Prozent), mit Makler 15.041 € (11,6 Prozent). Die Gesamtinvestition liegt damit bei 140.400 € bzw. 145.041 € — und der Faktor auf die Gesamtinvestition bei 21,6 bzw. 22,3 statt 20. Ich würde immer beide Werte kennen: den Faktor auf den Kaufpreis für den Marktvergleich, den Faktor auf die Gesamtinvestition für meine eigene Wirtschaftlichkeit.

Netto statt brutto: Was nach Bewirtschaftungskosten bleibt

Die eigentliche Frage lautet nicht, wie hoch die Miete ist, sondern was davon übrig bleibt. Sparkassen und Volksbanken rechnen mit derselben Formel:

Nettomietrendite = (Jahresnettokaltmiete − nicht umlagefähige Kosten) ÷ (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) × 100

Für die Kosten gibt die Immobilienwertermittlungsverordnung (ImmoWertV, Anlage 3) Modellwerte vor, die auch Gutachter verwenden: 357 € Verwaltung je Eigentumswohnung und Jahr, 11,70 € Instandhaltung je Quadratmeter und Jahr sowie 2 Prozent der Miete als Mietausfallwagnis (Stand 2021, jährlich fortgeschrieben). Beim Beispielobjekt:

• Verwaltung 357 € + Instandhaltung 80 m² × 11,70 € = 936 € + Mietausfallwagnis 130 € = 1.423 € im Jahr — knapp 22 Prozent der Miete. Bei den niedrigen Mieten unserer Region wiegen diese Fixkosten deutlich schwerer als in München.
• Reinertrag 6.500 € − 1.423 € = 5.077 € → Nettomietrendite 5.077 ÷ 145.041 = 3,5 Prozent (ohne Makler 3,6 Prozent).
• Mit den fortgeschriebenen Ansätzen für 2026 (14,40 €/m², 439 € Verwaltung) sinkt sie auf 3,3 Prozent; mit dem Instandhaltungssatz der II. Berechnungsverordnung für Gebäude über 32 Jahre (18,62 €/m² seit Januar 2026) auf 3,1 Prozent.

Aus 5,0 Prozent brutto werden also netto rund 3,1 bis 3,6 Prozent — vor Finanzierung und vor Steuern. Zur Einordnung: Die Sparkasse nennt 4 Prozent brutto als „solide" und 3 Prozent netto als Untergrenze; die Stiftung Warentest empfiehlt seit Jahren, dass die Jahresnettokaltmiete mindestens 4 bis 5 Prozent des Kaufpreises ausmacht, bei älteren Objekten 6 Prozent.

2. Den tatsächlichen Zustand der Immobilie prüfen

Ein günstiger Kaufpreis allein macht noch kein gutes Investment. Deshalb würde ich vor dem Kauf genau prüfen: Welche Reparaturen und Modernisierungen stehen in den nächsten Jahren an? Gut zwei Drittel der Wohngebäude in Nordrhein-Westfalen stammen laut Gebäudezählung aus der Zeit vor 1980 — Sanierungsbedarf ist hier der Normalfall. Drei Dinge würde ich mir zuerst ansehen:

Den Energieausweis. Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen — das ist Pflicht, kein Gefallen (§ 80 GModG, vormals GEG, Bußgeld bis 10.000 €). Die Effizienzklasse ist längst ein Preisfaktor: Wohnungen der Klassen G und H haben laut ImmoScout24 zwischen 2021 und 2025 rund 12 Prozent an Angebotspreis verloren, Klasse A legte 13 Prozent zu.

Die Heizung. Seit dem 29. Juli 2026 gibt es mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz keine gesetzliche Austauschpflicht mehr für alte Öl- und Gaskessel; die Nachrüstpflichten für die Dämmung der obersten Geschossdecke und zugänglicher Heizungsrohre bleiben. Ich würde eine 30 Jahre alte Anlage trotzdem als Kostenposten einplanen: Eine neue Gasheizung kostet laut Verbraucherzentrale im Bestand durchschnittlich 16.000 €, eine Wärmepumpe 36.000 €. Zur Orientierung weitere Richtwerte von co2online: Fenster 500 bis 1.500 € je Stück inklusive Einbau, Fassadendämmung 160 bis 200 €/m², Dachdämmung 55 bis 200 €/m².

Die Rücklage. Für öffentlich geförderte Wohnungen setzt die II. Berechnungsverordnung seit dem 1. Januar 2026 je nach Gebäudealter 11,50 bis 18,62 € je Quadratmeter und Jahr an. Der Verband Wohneigentum NRW nennt als Faustregel mindestens 1 € je Quadratmeter und Monat oder 0,8 bis 1 Prozent des Kaufpreises im Jahr. Legt eine Gemeinschaft für einen Bau aus den Sechzigern deutlich weniger zurück, würde ich die Differenz gedanklich auf den Kaufpreis addieren.

Bei einer Eigentumswohnung würde ich mir deshalb diese Unterlagen vorlegen lassen:

• Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung (Kostenverteilung, Vermietungsregeln)
• Protokolle der letzten drei bis fünf Eigentümerversammlungen (§ 24 Abs. 6 WEG): abgelehnte oder verschobene Sanierungen, frühere Sonderumlagen
• Beschluss-Sammlung (§ 24 Abs. 7 WEG) — auch ein bevollmächtigter Kaufinteressent darf sie einsehen
• Aktueller Wirtschaftsplan mit der Zuführung zur Erhaltungsrücklage (§ 28 Abs. 1, § 19 Abs. 2 Nr. 4 WEG)
• Letzte Jahresabrechnung und Hausgeldrückstände anderer Eigentümer (§ 28 Abs. 2 WEG)
• Vermögensbericht mit dem Stand der Erhaltungsrücklage in Euro je Quadratmeter (§ 28 Abs. 4 WEG)
• Energieausweis, Alter der Heizung, Wartungsprotokolle
• Bestehender Mietvertrag, Kautionsnachweis, letzte Mieterhöhung

Ein Kurzgutachten eines Sachverständigen kostet einige hundert Euro, ein Verkehrswertgutachten 0,5 bis 1,5 Prozent des Objektwerts — gegen einen Fehlkauf gut angelegtes Geld.

Entscheidend ist für mich deshalb nicht nur der Kaufpreis. Ich möchte wissen: Was kostet mich die Immobilie inklusive der absehbaren Investitionen wirklich? Kommen beim Beispielobjekt in den nächsten Jahren voraussichtlich 25.000 € für Bad, Fenster und den Anteil an einer Sonderumlage hinzu, steigt die Gesamtinvestition auf 170.041 € — und der Faktor auf 26,2. Aus dem vermeintlich fairen Faktor 20 ist ein Objekt oberhalb meiner eigenen Grenze geworden. Wie sich ein solcher Investitionsbedarf sinnvoll in die Finanzierung einbinden lässt, erläutert unser Beitrag zur sanierungsbedürftigen Immobilie.

3. Mietspiegel und tatsächliches Mietpotenzial prüfen

Eine Investmentrechnung ist nur so gut wie die Mieteinnahmen, mit denen gerechnet wird. Deshalb würde ich mich niemals auf Sätze wie „Hier sind problemlos 9 Euro pro Quadratmeter drin" verlassen.

Ich würde selbst prüfen, welche Miete am Standort tatsächlich realistisch und rechtlich erzielbar ist:

• Der örtliche Mietspiegel. Hagen hat seit dem 1. Oktober 2025 einen qualifizierten Mietspiegel nach § 558d BGB (gültig bis 30. September 2027, Basis 5.843 Mietdaten). Für Wohnungen der Baujahre 1949 bis 1977 nennt er je nach Ausstattung 5,95 bis 6,60 €/m² als Ausgangsgröße. Die Portalmiete ist keine Vergleichsmiete: Bundesweit liegen Angebotsmieten laut BBSR rund 43 Prozent über den Bestandsmieten.
• Die bestehende Miete. Bei einer vermieteten Wohnung übernehmen Sie den Mietvertrag mit allen Bedingungen („Kauf bricht nicht Miete", § 566 BGB) — inklusive Staffel- oder Indexklauseln, Rückständen und Kaution.
• Die gesetzlichen Grenzen für Mieterhöhungen. Eine Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete ist frühestens 15 Monate nach der letzten Erhöhung möglich und darf 20 Prozent in drei Jahren nicht überschreiten (§ 558 Abs. 3 BGB). In den 57 Kommunen der NRW-Mieterschutzverordnung gelten 15 Prozent und die Mietpreisbremse — Hagen, der Märkische Kreis und der Ennepe-Ruhr-Kreis gehören anders als Dortmund derzeit nicht dazu. Nach einer Modernisierung dürfen 8 Prozent der Kosten umgelegt werden, gedeckelt auf 3 €/m² in sechs Jahren (§ 559 BGB).
• Leerstand und Mietausfall. Die Wertermittlungsverordnung setzt pauschal 2 Prozent Mietausfallwagnis an. In Hagen lag der marktaktive Leerstand laut Regionalverband Ruhr nach dem Zensus 2022 bei knapp 3 Prozent, im Landesschnitt bei 1,4 Prozent; in Schrumpfungsregionen misst der CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025 6,9 Prozent, in Wachstumsregionen 1,4 Prozent.

Am Beispiel: Selbst wenn 9 €/m² in Hagen ortsüblich wären, dürfte die Miete von 6,77 €/m² in drei Jahren höchstens auf 8,12 €/m² steigen. Der Kaufpreisfaktor auf die tatsächliche Miete bleibt maßgeblich. Besonders vorsichtig wäre ich, wenn sich ein Investment nur deshalb rechnet, weil mit deutlich höheren zukünftigen Mieteinnahmen kalkuliert wird. Meine Rechnung sollte auch mit realistischen und konservativen Annahmen funktionieren.

4. Eigenkapital strategisch einsetzen

Bei einer Kapitalanlage würde ich persönlich versuchen: so viel Eigenkapital wie notwendig — aber so wenig wie sinnvoll möglich einzusetzen. Denn gebundenes Eigenkapital steht nicht mehr für Rücklagen oder weitere Investments zur Verfügung. Gleichzeitig bedeutet weniger Eigenkapital eine höhere Finanzierung und meist einen höheren Zins.

Der Grund liegt im Beleihungsauslauf. Die Bank finanziert nicht Ihren Kaufpreis, sondern ihren Beleihungswert — per Verordnung ein Wert „unter Ausschaltung von spekulativen Elementen", in der Praxis oft 70 bis 90 Prozent des Kaufpreises. Je näher das Darlehen an 100 Prozent dieses Werts rückt, desto teurer wird es: Gängige Konditionsübersichten zeigen zwischen den Stufen bis 60, 80, 90 und über 100 Prozent Aufschläge von bis zu 0,8 Prozentpunkten, bei Vollfinanzierung von einem Prozentpunkt und mehr. Kaufnebenkosten werden in der Regel gar nicht beliehen. Und Mieteinnahmen rechnen Banken in der Haushaltsrechnung meist nur zu 75 bis 90 Prozent an.

Drei Varianten am Beispielobjekt (Beleihungswert angenommen mit 90 Prozent des Kaufpreises = 117.000 €; Zinsen als Beispielannahmen angelehnt an veröffentlichte Konditionsübersichten von Ende August 2026, zehn Jahre fest):

Das ist der Kern: Fremdkapital hebelt die Eigenkapitalrendite nur, solange die Nettorendite des Objekts über dem Kreditzins liegt. Bei 3,5 Prozent netto und Zinsen um 4 Prozent ist der Hebel praktisch null — bei Vollfinanzierung dreht er ins Minus, und Sie schießen jeden Monat zu. Für mich ist das die eigentliche Definition von „überbewertet": ein Kaufpreis, bei dem sich die Immobilie nur noch über erhoffte Wertsteigerungen rechnet. Kein Randphänomen — laut Finanzaufsicht lag Ende 2025 bei 14 Prozent der neuen Wohnimmobilienkredite das Darlehen über dem Wert der Immobilie.

Deshalb würde ich nicht einfach möglichst wenig Eigenkapital einsetzen, sondern Varianten vergleichen: Wo passt das Verhältnis von Liquidität, Finanzierungskosten, Rendite und Risiko zu meiner Strategie? Als Orientierung nennen Verbraucherzentrale und Vermittler mindestens die Nebenkosten plus 5 bis 30 Prozent des Kaufpreises. Dazu würde ich nach dem Kauf eine Liquiditätsreserve halten — mindestens zwei bis drei Nettokaltmieten und einen Betrag für eine mögliche Sonderumlage. Was alles als Eigenkapital zählt, lesen Sie im Ratgeber zum Eigenkapital bei der Baufinanzierung.

Steuerliche Effekte — die lineare Abschreibung von 2 Prozent für ein Gebäude aus 1965 (§ 7 Abs. 4 EStG) oder die Zehnjahresfrist für einen steuerfreien Verkauf (§ 23 EStG) — gehören in die Strategie, dürfen aber kein zu teures Objekt schönrechnen. Ob und wie sie bei Ihnen wirken, klären Sie mit Ihrer Steuerberatung.

Warnsignale, bei denen ich aussteigen würde

Polizei, Verbraucherzentralen und die Stiftung Warentest beschreiben seit Jahren dieselben Muster überteuerter Anlageimmobilien. Ich würde das Gespräch beenden, wenn mehrere davon zusammenkommen:

• Der Erstkontakt kam ungefragt, und es gibt Zeitdruck: „Das Angebot gilt nur bis Freitag."
• Objekt, Finanzierung und Notartermin kommen aus einer Hand, oft ohne Eigenkapital.
• Kein direkter Kontakt zu Bank, Hausverwaltung oder Bauträger möglich.
• Eine Mietgarantie oder ein Mietpool ist das zentrale Verkaufsargument.
• Gerechnet wird mit der Angebotsmiete aus dem Exposé statt mit der Miete im bestehenden Vertrag.
• Unterlagen — Protokolle, Beschluss-Sammlung, Energieausweis — gibt es erst nach der Unterschrift; Kosten und Provisionen werden nur pauschal genannt.
• Der Kaufpreis liegt weit über dem, was Immobilienrichtwert (BORIS-NRW) und Grundstücksmarktbericht für Lage und Baujahr ausweisen.
• Die Rechnung geht nur mit der Steuerersparnis auf. Die Stiftung Warentest formuliert es so: Die Immobilie sollte sich auch ohne Steuerersparnis rechnen.

Und verlassen Sie sich nicht darauf, einen zu hohen Preis später vor Gericht zu korrigieren: Der Bundesgerichtshof nimmt ein sittenwidriges Missverhältnis grundsätzlich erst an, wenn der Kaufpreis den Verkehrswert um rund 90 Prozent übersteigt — also „knapp doppelt so hoch" ist (Urteil vom 24. Januar 2014, V ZR 249/12; bestätigt am 15. Januar 2016, V ZR 278/14, wo 79 Prozent Überschreitung nicht reichten). Wer 30 oder 50 Prozent zu viel zahlt, bleibt in der Regel darauf sitzen. Das ist keine Rechtsberatung, sondern der Grund, warum ich vor der Unterschrift prüfe und nicht danach.

Zahlen für Hagen, Märkischen Kreis und Ennepe-Ruhr-Kreis

Was „marktüblich" heißt, lässt sich für unsere Region amtlich belegen — die Gutachterausschüsse veröffentlichen ihre Berichte kostenlos.

Hagen: Zum Rekordjahr 2025 (siehe Einleitung) trugen allein zehn Großtransaktionen 157 Millionen Euro bei. Eigentumswohnungen: 22 Prozent mehr Kauffälle, Preise plus rund 10 Prozent; freistehende Häuser plus 1 Prozent, Doppel- und Reihenhäuser plus 4 Prozent. Der qualifizierte Mietspiegel 2025 liegt für Bestandsbauten bis Baujahr 1994 zwischen 5,70 und 6,85 €/m² Ausgangsgröße. Mehr zum Markt in unserem Beitrag zur Baufinanzierung in Hagen und auf der Seite Hagen.

Ennepe-Ruhr-Kreis mit Witten: 2.577 Kauffälle 2025, Geldumsatz 756 Millionen Euro, plus 14 Prozent zum Vorjahr, aber noch rund 10 Prozent unter dem Niveau von 2020/2021. Die Zahl der verkauften Eigentumswohnungen stieg um 30 Prozent auf 925, ihre Weiterverkaufspreise um rund 7 Prozent. Der Preisindex für Bestandswohnungen (2010 = 100) fiel von 223,5 im Jahr 2022 auf 204,0 im Jahr 2024 und lag 2025 wieder bei 218,0 — der Rückgang ist fast aufgeholt. Amtliche Ertragsfaktoren für vermietete Eigentumswohnungen: 20,8 (Baujahr 1950–1974), 21,4 (1975–1994), 22,3 (1995–2009); unvermietet 23,3 bis 24,8; Neubau 34,4. Mehrfamilienhäuser der Baujahre 1950 bis 2000: Faktor 15,0, Liegenschaftszins 3,8 Prozent, im Schnitt 1.230 €/m² bei 6,85 €/m² Miete. Relevant für Sprockhövel und Witten.

Märkischer Kreis: Iserlohn meldet für 2025 801 Kaufverträge (minus 2 Prozent) bei 180,5 Millionen Euro Umsatz — und ein Plus von 21 Prozent bei den Weiterverkaufspreisen von Eigentumswohnungen. In Lüdenscheid wurden 63 Mehrfamilienhäuser verkauft, rund 30 Prozent mehr als im Vorjahr, bei weitgehend stabilen Wohnungspreisen; die Rahmedetalbrücke der A45 soll Ende 2026 oder Anfang 2027 vollständig fertig sein. Für den übrigen Kreis (13 Kommunen von Menden bis Meinerzhagen, ohne Iserlohn und Lüdenscheid) weist der Grundstücksmarktbericht 2026 2.550 Kauffälle aus (plus 7 Prozent) bei 467 Millionen Euro Umsatz; 390 Eigentumswohnungen wechselten den Besitzer, die Preise stiegen leicht. Der Liegenschaftszinssatz für Eigentumswohnungen liegt dort bei 2,2 Prozent — im Schnitt 1.533 €/m² Kaufpreis bei 6,30 €/m² Miete, also rund Faktor 20; Mehrfamilienhäuser ab Baujahr 1950 wurden 2025 zum 13,8-Fachen des Jahresrohertrags gehandelt. Einen Überblick gibt unser Ratgeber zum Immobilienkauf im Märkischen Kreis.

Was Angebotsdaten zeigen (Portal, Stand September 2026, keine Transaktionspreise):

Rechnung: Kaufpreis €/m² ÷ (Miete €/m² × 12). Auf die tatsächliche Bestandsmiete gerechnet liegen die Faktoren höher, weil Angebotsmieten über den Vertragsmieten liegen.

Das Nachfragerisiko: IT.NRW erwartet bis 2050 für den Märkischen Kreis einen Bevölkerungsrückgang von 12,5 Prozent — den stärksten aller Kreise in Nordrhein-Westfalen —, für den Ennepe-Ruhr-Kreis rund 5 Prozent, für Hagen unter 2 Prozent (Landesschnitt minus 2,6 Prozent). Jede Kalkulation, die im Märkischen Kreis nur mit künftigen Mietsteigerungen aufgeht, würde ich deshalb als Warnsignal lesen.

Meine Lesart dieser Zahlen: Faktor 20 bis 22 ist in Hagen und im Ennepe-Ruhr-Kreis kein Schnäppchen, sondern Marktniveau. Alles darüber braucht eine Begründung — Lage, Zustand, Mietsteigerungspotenzial —, die ich mir belegen lassen würde.

Mein Fazit

Am Beispielobjekt sieht die Kette so aus: Kaufpreis 130.000 € (Faktor 20) → mit Nebenkosten 145.041 € (Faktor 22,3) → mit 25.000 € Sanierung 170.041 € (Faktor 26,2) → Nettomietrendite 3,1 bis 3,6 Prozent → Finanzierungszins um 4 Prozent → negativer Hebel. Was im Exposé nach soliden 5 Prozent aussieht, ist bei Vollfinanzierung ein Zuschussgeschäft — bei 110.000 € Kaufpreis oder 40 Prozent Eigenkapital sähe es anders aus.

Bei einem Immobilieninvestment würde ich mich deshalb niemals allein von einem schönen Objekt oder vermeintlich hohen Mieteinnahmen überzeugen lassen. Ich würde mindestens vier Fragen beantworten:

1. Wie hoch ist der Kaufpreisfaktor — auf den Kaufpreis und auf die Gesamtinvestition?
2. Welche Investitionen und Reparaturen kommen auf mich zu?
3. Welche Miete ist tatsächlich und rechtlich erzielbar?
4. Bei welchem Eigenkapitaleinsatz liegt die Nettorendite über dem Zins?

Mein Ziel wäre nicht, irgendeine Immobilie zu kaufen. Mein Ziel wäre, eine Immobilie zu einem Preis zu kaufen, bei dem Mieteinnahmen, Finanzierung, Kosten und Risiko langfristig zusammenpassen.

Sie möchten eine Kapitalanlage finanzieren?

Eine gute Immobilieninvestition beginnt nicht erst beim Kreditantrag. Bereits vor dem Kauf sollte geprüft werden, wie Kaufpreis, Eigenkapital und Finanzierung zusammenspielen.

Gerne vergleichen wir mit Ihnen verschiedene Finanzierungsvarianten für Ihr Vorhaben — mit unterschiedlichem Eigenkapitaleinsatz, Zinsbindung und Tilgung. Schildern Sie uns Ihr Vorhaben über das Kontaktformular oder informieren Sie sich zunächst über unsere Baufinanzierung.

Hinweis: Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und ersetzt keine individuelle Anlage-, Steuer- oder Rechtsberatung. Wir beraten zur Finanzierung Ihres Vorhabens; die Bewertung der Immobilie als Kapitalanlage und die steuerliche Beurteilung bleiben Ihre Entscheidung, gegebenenfalls gemeinsam mit einem Sachverständigen oder Ihrer Steuerberatung. Rechenbeispiele sind illustrativ, genannte Zinssätze sind Beispielannahmen und keine Angebote. Für die Vermittlung werden wir von den finanzierenden Banken vergütet.

Stand und Quellen

Stand: 4. September 2026. Alle Quellen wurden an diesem Tag abgerufen.

1. Deutsche Bundesbank, Monatsbericht Februar 2026 — Konjunktur in Deutschland (Wohnimmobilienpreise 2025); Themenseite zur Preisentwicklung 2022; Finanzstabilitätsbericht 2025, Eingangsstatement
2. Stadt Hagen, Grundstücksmarktbericht 2026 — Rekordumsatz, 24.04.2026
3. Gutachterausschuss Hagen, Mietspiegel 2025 (qualifiziert, gültig 01.10.2025–30.09.2027)
4. Gutachterausschuss Ennepe-Ruhr-Kreis mit der Stadt Witten, Grundstücksmarktbericht 2026 (PDF), Beschluss 23.02.2026
5. Stadt Iserlohn, Pressemitteilung des Gutachterausschusses, 19.03.2026; Gutachterausschuss Lüdenscheid, Grundstücksmarktbericht 2026; Gutachterausschuss Märkischer Kreis, Grundstücksmarktbericht 2026 (PDF, S. 11–12, 76–78, 86)
6. Postbank, Wohnatlas 2026, 29.06.2026
7. Finanzverwaltung NRW, Grunderwerbsteuer; BBSR, Nebenkosten beim Erwerb von Wohnimmobilien, 23.04.2025; Verbraucherzentrale, Immobilienfinanzierung berechnen
8. Gesetze: § 656c BGB, § 558 BGB, § 559 BGB, § 558d BGB, § 566 BGB, § 19, § 24 und § 28 WEG, § 80 GModG, § 7 und § 23 EStG, § 3 BelWertV
9. ImmoWertV 2021, § 32 und Anlage 3 Bewirtschaftungskosten; Fortschreibung 2026 laut Sprengnetter; II. Berechnungsverordnung § 26 Abs. 4 und § 28 — Fortschreibung zum 01.01.2026 um 8,37 % (Verbraucherpreisindex Oktober 2025 123,0 gegenüber Oktober 2022 113,5, Destatis); Beträge nachgerechnet, vgl. VdW Bayern und Haufe
10. Gebäudemodernisierungsgesetz (GModG, vormals GEG) in der Fassung des Gesetzes vom 23.07.2026 (BGBl. 2026 I Nr. 226): Gesetzestext, § 35, § 69, §§ 71 und 72 weggefallen; Bundesregierung, Gebäudemodernisierungsgesetz; Deutscher Bundestag, Beschluss vom 10.07.2026
11. Scout24, Unsanierte Wohnungen verlieren an Wert, 03.02.2026; co2online, Kosten Wärmedämmung und Fenster tauschen; Verbraucherzentrale Energieberatung, Heiztechnikpreise 2026; Verband Wohneigentum NRW, Instandhaltungsrücklage; Statistikportal, Wohngebäude nach Baujahr (GWZ 2011)
12. Land NRW, Mieterschutzverordnung: aus 18 werden 57, 29.01.2025; BBSR, Wohnungsmieten 2025; Regionalverband Ruhr, Zensus 2022 im Ruhrgebiet; empirica, CBRE-empirica-Leerstandsindex 2025
13. Sparkasse, Mietrendite richtig berechnen und Leverage-Effekt; Volksbanken Raiffeisenbanken, Mietrendite; Stiftung Warentest, Checkliste Immobilien als Kapitalanlage
14. Interhyp, Zinsen und Konditionsübersicht (Konditionen 24.–30.08.2026) und Eigenkapital; Dr. Klein, Beleihungswert und Renditeobjekte; Ausschuss für Finanzstabilität, Wohnimmobilienfinanzierungsstatistik Q4 2025, 11.05.2026
15. Bundesgerichtshof, Urteil V ZR 249/12 vom 24.01.2014; Urteil V ZR 278/14 vom 15.01.2016; Polizei Berlin, Schrottimmobilien; Verbraucherzentrale, Unseriöse Anlageangebote erkennen
16. IT.NRW, Bevölkerungsvorausberechnung bis 2050, 13.10.2025; Die Autobahn GmbH, A45 Talbrücke Rahmede; immoportal.com, Immobilienpreise Hagen, Iserlohn, Lüdenscheid, Witten, Sprockhövel (Angebotsdaten, Stand 01.09.2026); Open.NRW, BORIS-NRW