Wie viel Haus kann ich mir leisten?

Die Frage „Wie viel Haus kann ich mir leisten?" beginnt nicht beim Wunschobjekt, sondern bei Ihrem Kontoauszug. Wer eine Baufinanzierung plant, sollte den realistischen Kaufpreis von unten herleiten: aus der dauerhaft tragbaren Monatsrate, dem vorhandenen Eigenkapital und den Kaufnebenkosten. Erst daraus ergibt sich ein ehrliches Budget – und nicht umgekehrt aus dem Preisschild einer Immobilie, in das Sie sich hineinrechnen.

Die Monatsrate ist der Startpunkt, nicht der Kaufpreis

Viele Interessenten gehen vom Kaufpreis aus und fragen erst danach nach der Rate. Sinnvoller ist der umgekehrte Weg. Die zentrale Leitgröße ist die Monatsrate, die Sie über viele Jahre verlässlich tragen können – ohne dass Urlaub, Rücklagen oder unerwartete Ausgaben darunter leiden. Aus dieser Rate leitet sich die mögliche Darlehenssumme ab, und erst zusammen mit Ihrem Eigenkapital entsteht das tatsächliche Kaufpreisbudget. Diese Reihenfolge schützt vor der häufigsten Fehlannahme: dass ein hoher Kaufpreis automatisch finanzierbar ist, solange die Bank zusagt.

Wie viel Rate ist dauerhaft tragbar?

Die tragbare Rate ermitteln Sie über eine ehrliche Haushaltsrechnung: Nettoeinkommen aller Haushaltsmitglieder minus Lebenshaltung, Versicherungen, Mobilität, bestehende Kredite und Rücklagen. Was nach Abzug aller laufenden Kosten verlässlich übrig bleibt, ist Ihr Spielraum für die Rate – abzüglich eines Puffers für Reparaturen und Unvorhergesehenes. Hilfreich ist ein Blick auf die letzten Kontoauszüge: Die durchschnittliche monatliche Sparrate plus Ihre bisherige Miete ist oft ein guter erster Anhaltspunkt für die finanzierbare Rate, weil Sie diese Belastung im Alltag bereits stemmen. Achten Sie dabei auf Ihre Kaltmiete: Anders als zur Miete tragen Sie als Eigentümer zusätzlich Betriebskosten, Instandhaltung und Rücklagen, sodass die tragbare Rate eher etwas unter der Summe aus Miete und Sparrate liegt.

Als grobe Orientierung kursiert die Faustregel, dass die Wohnkosten etwa ein Drittel bis 40 Prozent des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollten. Das ist ausdrücklich nur ein Anhaltspunkt, keine feste Regel: Bei hohem Einkommen bleibt nach Abzug von 40 Prozent deutlich mehr zum Leben als bei niedrigem. Außerdem zählen zur echten Wohnbelastung neben der Kreditrate auch Betriebskosten, Instandhaltung und Rücklagen. Entscheidend bleibt also Ihre individuelle Rechnung, nicht eine pauschale Quote.

Von der Rate zur möglichen Darlehenssumme

Steht die tragbare Rate fest, ergibt sich die Darlehenssumme aus dem Zusammenspiel von Sollzins und Anfangstilgung. Bei einem Annuitätendarlehen bleibt die monatliche Rate über die Zinsbindung konstant; sie besteht aus einem Zins- und einem Tilgungsanteil. Mit jeder Rate sinkt die Restschuld, der Zinsanteil wird kleiner und der Tilgungsanteil größer. Je höher Sie die Tilgung zu Beginn ansetzen, desto schneller sind Sie schuldenfrei – aber desto weniger Darlehen lässt eine gegebene Rate zu.

Eine Anfangstilgung von einem Prozent gilt vielen Fachleuten heute als zu niedrig, weil die Rückzahlung dann sehr lange dauert; üblich sind zwei Prozent und mehr. Weil die konkrete Rate von Sollzins und Tilgung abhängt und sich Konditionen laufend ändern, rechnen Sie Ihr persönliches Szenario am besten mit dem Tilgungsrechner durch. Dort sehen Sie unmittelbar, wie sich eine höhere Tilgung oder eine andere Rate auf die mögliche Darlehenssumme auswirkt.

Eigenkapital und Kaufnebenkosten richtig einrechnen

Die Darlehenssumme allein ist noch nicht Ihr Kaufbudget. Hinzu kommt Ihr Eigenkapital – je mehr davon einfließt, desto niedriger der Beleihungsauslauf und tendenziell der Zins. Wie viel Eigenkapital sinnvoll ist, lesen Sie im Beitrag Eigenkapital in der Baufinanzierung; ob eine Finanzierung auch ganz ohne möglich ist, behandelt Baufinanzierung ohne Eigenkapital.

Wichtig: Auf den Kaufpreis kommen Kaufnebenkosten obendrauf, die Banken in der Regel nicht mitfinanzieren – sie müssen meist aus Eigenkapital gedeckt werden:

• Grunderwerbsteuer: je nach Bundesland zwischen 3,5 und 6,5 Prozent des Kaufpreises
• Notar und Grundbucheintrag: zusammen rund 1,5 bis 2 Prozent
• gegebenenfalls Maklerprovision, sofern ein Makler beteiligt ist

In Summe erreichen die Nebenkosten je nach Region und Konstellation leicht rund zehn Prozent des Kaufpreises. Als Faustformel gilt: Darlehenssumme plus Eigenkapital, minus die Kaufnebenkosten, ergibt den maximalen Kaufpreis der Immobilie. Wer die Nebenkosten vergisst, überschätzt sein Budget deutlich – und ein Teil des Eigenkapitals ist bereits gebunden, bevor überhaupt der erste Cent in die Immobilie selbst fließt. Planen Sie diese Posten daher von Anfang an separat ein.

Ein Beispiel macht den Rechenweg greifbar

Das folgende Beispiel zeigt die Logik – von der Rate über die Darlehenssumme bis zum möglichen Kaufpreis. Der Gedanke dahinter lässt sich in drei Schritten beschreiben: Zunächst legen Sie die dauerhaft tragbare Monatsrate fest. Aus dieser Rate ergibt sich – je nach gewähltem Sollzins und Anfangstilgung – die mögliche Darlehenssumme. Dazu addieren Sie Ihr Eigenkapital und ziehen die Kaufnebenkosten wieder ab; was übrig bleibt, ist der maximale Kaufpreis der Immobilie. Die konkreten Werte sind illustrativ und ersetzen keine individuelle Berechnung.

Illustratives Rechenbeispiel (zur Veranschaulichung, repräsentativ – keine tagesaktuellen Konditionen): [ZINSBEISPIEL: Von Marco mit einem aktuellen repräsentativen Beispiel füllen – tragbare Monatsrate X €, Sollzins Y %, Anfangstilgung Z % → mögliche Darlehenssumme; zuzüglich Eigenkapital, abzüglich Kaufnebenkosten → resultierender maximaler Kaufpreis.]

Was die Banktauglichkeit zusätzlich beeinflusst

Neben der reinen Rechnung prüfen Banken weitere Faktoren: ein stabiles, regelmäßiges Einkommen, eine saubere Bonität und ein angemessener Beleihungsauslauf. Auch die Restlaufzeit spielt eine Rolle – die Finanzierung sollte spätestens zum Renteneintritt weitgehend zurückgeführt sein. Je mehr Eigenkapital und je solider die Haushaltsrechnung, desto eher passt das Wunschobjekt ins finanzierbare Budget. Ein realistischer Ansatz von Beginn an erspart Ihnen spätere Absagen und unnötige Anfragen.

Fazit

Wie viel Haus Sie sich leisten können, entscheidet nicht das Schaufenster des Maklers, sondern Ihre tragbare Monatsrate, Ihr Eigenkapital und die Kaufnebenkosten. Wer von unten rechnet, vermeidet eine zu hohe Belastung und bleibt langfristig handlungsfähig. Rechnen Sie Ihr Szenario zunächst im Tilgungsrechner durch und lassen Sie sich Ihr persönliches Budget anschließend unverbindlich über unsere Baufinanzierung ermitteln.