Die Tilgung entscheidet, nicht der Zins
Beim Vergleich von Baufinanzierungen schaut fast jeder zuerst auf den Sollzins. Dabei steht er nur für die eine Hälfte Ihrer Monatsrate. Die andere ist die Tilgung — und die legen Sie selbst fest. Eine Annuität ist nichts weiter als die Summe aus beidem: gleichbleibende Rate, in der der Zinsanteil Monat für Monat sinkt und der Tilgungsanteil im selben Maß steigt. Genau diese Verschiebung zeigt Ihnen der Tilgungsplan unter dem Rechner.
Die Folge ist unangenehm konkret: Bei einer Anfangstilgung von 1 Prozent zahlen Sie über Jahrzehnte fast nur Zinsen und stehen am Ende der Zinsbindung mit einer Restschuld da, die kaum kleiner ist als der ursprüngliche Kredit. Schieben Sie den Tilgungsregler nach oben, sehen Sie sofort, wie die Gesamtlaufzeit einbricht — und wie stark die Rate steigt. Diese Abwägung ist die eigentliche Entscheidung, und niemand kann sie Ihnen abnehmen.
Die Zinsbindung ist eine Wette — aber keine faire
Eine kurze Zinsbindung ist günstiger und lässt Sie mit einer Restschuld in einen Markt laufen, den heute niemand kennt. Eine lange kostet Aufschlag und kauft Ihnen Planungssicherheit. Was dabei gern unterschlagen wird: Die Wette läuft nur in eine Richtung gegen Sie. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach Vollauszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — ohne Vorfälligkeitsentschädigung, gleich welche Zinsbindung im Vertrag steht. Eine 20-jährige Bindung ist deshalb keine 20-jährige Fessel, sondern zehn Jahre Sicherheit plus ein Ausstiegsrecht, falls die Zinsen fallen.
Was der Rechner bewusst nicht kann
- Ihren Zins: Der Vorgabewert ist unser Marktrichtwert, nicht Ihr Angebot. Was Sie bekommen, hängt von Bonität, Objekt und vor allem vom Beleihungsauslauf ab — dem Verhältnis von Darlehen zu Objektwert.
- Die Kaufnebenkosten: Sie liegen oben drauf und müssen in der Regel aus Eigenkapital kommen. Wie viel es bei Ihrem Kaufpreis genau ist, rechnet der Kaufnebenkosten-Rechner Position für Position aus.
- Die Bewirtschaftung: Rücklagen, Grundsteuer, Versicherungen und Instandhaltung stehen in keiner Finanzierungsrechnung, fallen aber jeden Monat an.
Steht Ihr Kaufpreis noch gar nicht fest, rechnen Sie besser andersherum: Der Budgetrechner beginnt bei der Rate, die Sie tragen können, und endet beim Kaufpreis. Die Nebenkosten beziffert der Kaufnebenkosten-Rechner. Vertiefend zur Mechanik der Ratgeber Annuitätendarlehen erklärt, zur Laufzeitfrage Zinsbindung: 10, 15 oder 20 Jahre? und zum Hebel, der am wenigsten kostet, Sondertilgung clever nutzen.