Von unten rechnen, nicht vom Preisschild
Die verbreitetste Fehlannahme beim Immobilienkauf lautet: Was die Bank genehmigt, kann ich mir leisten. Tatsächlich läuft die Rechnung andersherum. Am Anfang steht die Monatsrate, die Sie dauerhaft tragen — auch in einem Jahr mit kaputter Heizung, Kurzarbeit oder Elternzeit. Erst daraus ergibt sich die Darlehenssumme, und erst daraus der Kaufpreis.
Die vier Schritte im Rechner
- Tragbare Rate: Haushaltsnetto minus Lebenshaltung minus bestehende Kreditraten. Die bisherige Kaltmiete zählt nicht zu den Ausgaben — sie fällt nach dem Kauf weg und steht Ihnen für die Rate zur Verfügung.
- Darlehenssumme: Die Jahresrate geteilt durch Sollzins plus Anfangstilgung. Eine höhere Tilgung macht Sie schneller schuldenfrei, lässt bei gleicher Rate aber weniger Darlehen zu — das ist die zentrale Abwägung.
- Eigenkapital dazu: Je mehr Sie einbringen, desto besser in der Regel der Zins, weil der Beleihungsauslauf sinkt.
- Kaufnebenkosten ab: Grunderwerbsteuer je nach Bundesland 3,5 bis 6,5 Prozent, Notar und Grundbuch rund 2 Prozent, dazu gegebenenfalls die Maklerprovision. Banken finanzieren sie üblicherweise nicht mit.
Das Ergebnis ist eine Orientierung, kein Angebot: Ihr tatsächlicher Zins hängt von Bonität, Objekt und Beleihungsauslauf ab. Ausführlich beschreibt das der Ratgeber Wie viel Haus kann ich mir leisten?. Steht Ihr Kaufpreis schon fest, rechnen Sie mit dem Baufinanzierungsrechner samt Tilgungsplan weiter.