Kaufnebenkosten sind kein Prozentsatz
„Rund zwei Prozent für Notar und Grundbuch" steht in fast jedem Ratgeber. Die Zahl ist eine Faustregel, kein Gesetz — und sie führt in die Irre. Notar und Grundbuchamt rechnen nach der Gebührentabelle B des Gerichts- und Notarkostengesetzes, und die verläuft degressiv: Bei 200.000 € Kaufpreis machen Notar und Grundbuch prozentual spürbar mehr aus als bei 600.000 €. Wer mit einem festen Prozentsatz plant, rechnet sich bei einem günstigen Objekt arm und bei einem teuren reich.
Dieser Rechner rechnet stattdessen wie der Notar: Geschäftswert in die Tabelle, Faktor aus dem Kostenverzeichnis, fertig. Jede Zeile im Ergebnis nennt die Nummer, aus der sie stammt.
Was der Rechner ansetzt
- Beurkundung des Kaufvertrags: KV 21100 — 2,0 Gebühren auf den Kaufpreis, mindestens 120 €.
- Beurkundung der Grundschuldbestellung: KV 21200 — 1,0 Gebühr auf die Darlehenssumme. Entfällt beim Barkauf.
- Auflassungsvormerkung: KV 14150 — 0,5 Gebühren. Sichert Ihren Anspruch, bis das Eigentum umgeschrieben ist.
- Eigentumsumschreibung: KV 14110 — 1,0 Gebühr auf den Kaufpreis.
- Eintragung der Grundschuld: KV 14121 — 1,0 Gebühr auf die Darlehenssumme.
- Grunderwerbsteuer: Ländersache: 3,5 % in Bayern bis 6,5 % unter anderem in Nordrhein-Westfalen.
Was bewusst fehlt
Vollzugs- und Betreuungsgebühren des Notars und seine Auslagen sind nicht enthalten. Sie fallen je nach Ablauf an und lassen sich nicht seriös vorhersagen, ohne den konkreten Vertrag zu kennen. Wir setzen dafür lieber keine Zahl an, als eine zu erfinden — das Ergebnis ist damit ein Mindestansatz, kein Höchstwert. Umsatzsteuer ist auf die Notargebühren gerechnet, nicht auf die Gerichtskosten: die sind umsatzsteuerfrei.
Wichtig für die Planung: Banken finanzieren die Nebenkosten in aller Regel nicht mit, weil sie keinen verwertbaren Gegenwert schaffen. Sie müssen aus Eigenkapital gedeckt sein. Wie viel Immobilie danach übrig bleibt, rechnet der Budgetrechner; die Begriffe erklärt das Glossar.