Ein Wort im Gesetz entscheidet über vierstellige Beträge
Für die Vorfälligkeitsentschädigung gibt es zwei völlig verschiedene Rechtslagen, und der Unterschied hängt an einem einzigen Wort. § 502 Absatz 3 BGB beginnt mit „Bei Allgemein-Verbraucherdarlehensverträgen" — und deckelt nur diese. Raten-, Auto- und Privatkredite sind gemeint. Immobiliardarlehen stehen dort bewusst nicht, für sie gibt es keine gesetzliche Obergrenze.
Deshalb macht dieser Rechner zwei verschiedene Dinge, je nachdem, was Sie oben auswählen. Beim Verbraucherkredit nennt er einen Betrag, und zwar den gesetzlichen Höchstbetrag auf den Cent. Beim Immobiliendarlehen nennt er absichtlich keinen — dazu weiter unten.
Der Deckel gilt doppelt — die zweite Grenze wird übersehen
Fast jeder Ratgeber nennt „ein Prozent" und hört dort auf. Das Gesetz nennt aber zwei Grenzen und schreibt, dass sie jeweils nicht überschritten werden dürfen — maßgeblich ist also die niedrigere:
- § 502 Abs. 3 Nr. 1: 1,0 Prozent des vorzeitig zurückgezahlten Betrags. Nur 0,5 Prozent, wenn zwischen der vorzeitigen und der vereinbarten Rückzahlung höchstens ein Jahr liegt.
- § 502 Abs. 3 Nr. 2: Die Sollzinsen, die Sie in genau diesem Zeitraum noch gezahlt hätten. Bei niedrigem Zins oder kurzer Restlaufzeit ist das die deutlich schärfere Grenze.
Ein Beispiel für den Unterschied: Bei 12.000 Euro Restschuld und noch sechs Monaten Restlaufzeit erlaubt Nummer 1 bis zu 60 Euro. Läuft der Vertrag mit 1,0 Prozent Sollzins, wären in diesen sechs Monaten aber nur rund 35 Euro Zinsen angefallen — und mehr darf die Bank dann nicht verlangen. Bei einer Null-Prozent-Händlerfinanzierung ist die Entschädigung entsprechend null, weil kein Zinsschaden entsteht.
Warum beim Immobiliendarlehen keine Zahl steht
Weil sie nicht ehrlich zu berechnen ist. Ohne gesetzlichen Deckel folgt die Höhe der Aktiv-Passiv-Methode aus der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs: Die Bank stellt Ihren Zinsausfall den Renditen gegenüber, die sie mit dem zurückgezahlten Geld am Kapitalmarkt noch erzielen kann. Diese Wiederanlagerenditen für die konkrete Restlaufzeit hat kein Rechner, und geschätzt wären sie hier besonders gefährlich — Sie würden auf ihrer Grundlage über eine fünfstellige Summe entscheiden.
Der Rechner beantwortet deshalb die Frage, die sich ohne Bank beantworten lässt und die meistens die wichtigere ist: ab wann Sie ohne jede Entschädigung herauskommen. Nach § 489 Absatz 1 Nummer 2 BGB dürfen Sie jedes Immobiliendarlehen zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung mit sechs Monaten Frist kündigen — „in jedem Fall", unabhängig davon, welche Zinsbindung im Vertrag steht. Eine 20-jährige Bindung ist damit keine 20-jährige Fessel.
Ein Detail, das viele Jahre kostet: Wird nach der Auszahlung eine neue Vereinbarung über Rückzahlungszeit oder Sollzinssatz getroffen, tritt deren Zeitpunkt an die Stelle der Auszahlung. Eine Prolongation oder Zinsanpassung setzt die zehn Jahre also neu in Gang. Deshalb fragt der Rechner nach der letzten Vereinbarung und nicht nach dem Vertragsschluss.
Drei Fälle, in denen gar nichts fällig wird
- Kündigung nach zehn Jahren: Beim Immobiliendarlehen nach § 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB — entschädigungsfrei, und die Bank kann es nicht vertraglich ausschließen.
- Rückzahlung aus einer Pflichtversicherung: Stammt das Geld aus einer Versicherung, zu deren Abschluss der Darlehensvertrag verpflichtet hat, entfällt der Anspruch (§ 502 Abs. 2 Nr. 1 BGB).
- Unzureichende Vertragsangaben: Fehlen im Vertrag ausreichende Angaben zur Laufzeit, zum Kündigungsrecht oder zur Berechnung der Entschädigung, entfällt sie vollständig (§ 502 Abs. 2 Nr. 2 BGB). Gerichte haben deswegen schon viele Forderungen gestrichen — den Vertrag daraufhin ansehen zu lassen, bevor man zahlt, ist der lohnendste Schritt überhaupt.
Ausführlich beschreibt das der Ratgeber Vorfälligkeitsentschädigung bei der Umschuldung. Steht die Ablösung konkret an, rechnen Sie mit dem Umschuldungsrechner weiter; geht es um das Ende einer Zinsbindung, ist die Anschlussfinanzierung der richtige Weg.
Diese Seite erklärt die Rechtslage und rechnet die gesetzlichen Grenzen aus; sie ist keine Rechtsberatung. Ob eine konkrete Forderung Ihrer Bank berechtigt und richtig berechnet ist, prüft ein Rechtsanwalt oder eine Verbraucherzentrale.